مقدمة:

يشكل التعمير إحدى السياسات العمومية التي تقوم بإعدادها الدولة وتشرف على إنجازها مختلف الأجهزة الإدارية سواء الوطنية أوالمحلية .

وهكذا فإن قطاع الإسكان والتعمير يحضى بأهمية كبيرة باعتباره ركيزة أساسية من ركائز التنمية الشاملة لمختلف جهات المغرب والهادفة إلى تحسين ظروف عيش الإنسان وتلبية حاجاته خاصة في ظل النمو الديمغرافي الهائل الذي عرفه المغرب وتنامي ظاهرة الهجرة ، مما ترتب عنه حاجيات ضخمة في مجال التعمير وهو ما أدى إلى فوضى معمارية،لذلك كان على لا بد على المشرع السعي وراء إيجاد حل للأزمة التي يعيشها هذا القطاع أو بالأحرى إيجاد حلول ناجعة ووسائل فعالة لتخفيف من حدة المخالفات المرتكبة في هذا الميدان والحد أيضا من البناء غير المشروع والعشوائي الذي يعرفه المغرب والذي كان نتيجة لمجموعة من التحولات الاقتصادية والاجتماعية،كل هذه الأسباب ساهمت بشكل سلبي في تزايد ارتفاع مشكل السكن،وكذلك أثرت على الاستثمار.

ولهذا فإن الدولة المغربية وفي إطار سياستها في مجال التعمير ومن أجل القضاء على كل هذه الإختلالات المجالية والمعمارية،اعتمدت على ترسانة تشريعية لا يستهان بها ومن بينها قانون 25.90 و قانون 12.90 والمراسيم التطبيقية،وفي ظل هذه القوانين عمل المشرع على وضع آليات وأجهزة لمراقبة ومعاينة مخالفات التعمير،وحدد الإجراءات المسطرية لضبط هذه المخالفات.

وتتجلى أهمية الموضوع في الغاية المنشودة لتطهير المجال العمراني من كل الاختلالات والخروقات والحد من البناء العشوائي،وذلك من إخلال إحداث الأجهزة المكلفة بضبط هذه المخالفات وفق الإجراءات المحددة قانونا.

ومن ما سبق تراءت لنا اشكالية مفادها ما مدى توفق المشرع المغربي في ضبط مخالفات التعمير القوانين المنظمة له ؟

وهذه الاشكالية تتفرع عنها مجموعة من الأسئلة أبرزها:

- ماهي الجهات المخول لها قانونا ضبط مخالفات التعمير؟

- وما هي المساطر المتبعة للحد من هذه المخالفات؟

هذه الأسئلة سنحاول الإجابة عنها من خلال التقسيم التالي:

المبحث الأول:أنواع مخالفات التعمير والأجهزة المكلفة بضبطها

المبحث الثاني:الإجراءات المسطرية لضبط مخالفات التعمير

المبحث الأول:أنواع مخالفات التعمير والأجهزة المكلفة بضبطها.

تتعدد مخالفات التعمير بالمغرب وتتنوع الأسباب الكامنة وراء ارتكابها(مطلب الأول)،لذلك سخر المشرع أجهزة لمراقبة هذه المخالفات (المطلب الثاني)

المطلب الأول:أنواع مخالفات التعمير

تتنوع ىمخالفات التعمير تبعا للقطاع المرتكبة فيه،من قطاع البناء إلى قطاع التجزيء،وهذه المخالفات تتجلى في عدم الحصول على الرخصة الإدارية(الفقرة الأولى)،أو مخالفة مقتضيات هذا الترخيص (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى:عدم التوفر على الرخصة الإدارية

تتمثل أهم المخالفات المرتكبة في مجال التعمير بالمغرب في عدم الحصول على الترخيص الإداري الضروري،وسبب ذلك يرجع بالأساس إلى طول المسطرة الإدارية للحصول على الترخيص،إضافة إلى عوامل اقتصادية واجتماعية تتجسد في انعدام الوعي القانوني لدى المواطن بإلزامية الحصول على الترخيص الإداري،والتهرب من أداء رسوم هذا الترخيص.

وتتمثل أهم مخالفات التعمير التي ترجع إلى عدم توفر الرخصة الإدارية في عدم توفر رخصة البناء أو التجزيء (أولا)،وعدم توفر رخصة الإصلاح أو الهدم (ثانيا).

أولا :عدم توفر رخصة البناء أو التجزيء

يعتبر المشرع المغربي رخصة البناء من أهم تطبيقات قانون التعمير،وقد حددت المادة 44 من ق 12.90 أنواع البنايات التي يخضع فيها البناء إلى طلب الحصول على رخصة البناء،والمجالات المشكلة للنطاق المكاني لتطبيق رخصة البناء في إطار قانون 12.90.

وكذلك اعتبرت المادة 63 من قانون 25.90 أن إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو مباشرة أعمال أو بناء من أجل ذلك من غير الحصول على الإذن المطلوب يعتبر مخالفة لمقتضيات القانون المذكور.

حيث تعتبر كل من رخصة البناء والتجزيء هي الضمانة الأساسية التي من شأنها تأمين إحترام قانون ووثائق التعمير،فهي أدوات لتوفير تعمير متماسك ومنسجم وعبرها يتم محاربة السكن غير القانوني وحماية المجال العمراني،وعلى العكس من ذلك فإن البناء أو التجزيء بدون رخصة يؤدي إلى تكاثر مخالفات قوانين التعمير وظهور العديد من البنايات غير المنظمة وبذلك يفقد المجال التناسق اللازم للحفاظ على جماليته.

واعتبر المشرع المغربي القيام بعملية البناء أو التجزيء بدون رخصة مخالفة معاقب عليها وذلك طبقا لما ورد في كل من المادة 64 من قانون التعمير والمادة 63 من قانون التجزئات العقارية،وهذا هو نفس المقتضى المنصوص عليه قبل تعديلهما بمقتضى القانون 66.12.

ويدخل في حكم عدم التوفر على رخصة البناء أو التجزيء كل من حالة تهيئ الورش قبل صدور الرخصة،وحالة القيام بالبناء أو التجزيء رغم الرفض الصريح لطلب الرخصة وكذلك في حالة تقادم رخصة البناء أو التجزيء تجعل العملية في حكم البناء أو التجزيء تجعل في حكم البناء بدون رخصة.

ثانيا:عدم توفر رخصة الإصلاح أو الهدم

إذا كانت عملية الإصلاح تنصب على بناء سابق حيث تهدف إلى القيام بأشغال طفيفة لا لاتدخل ضمن الأشغال الخاضعة لرخصة البناء أو التغيير المنصوص عليها في المادة 40 من قانون التعمير،فإن عملية الهدم قد تكون إما بشكل كلي أو جزئي للبناية وذلك إما من أجل إصلاح البناء حرصا على سلامة وصحة المواطنين،فيلجأ المعني بالأمر إلى الحصول على رخصة بهدف هدم ذلك البناء وذلك طبقا لما تنص عليه المادة 63-1 من قانون التعمير.

وتعتبر مسألة الحصول على رخصة الإصلاح أو الهدم من بين المستجدات التي جاء بها قانون 66.12 حيث تم التنصيص عليها صراحة عكس ما كان عليه الأمر في السابق،حيث كان المشرع المغربي يلزم كل من يريد القيام بإصلاح أو ترميم البناء سواء كان كليا أو جزئيا الحصول على الترخيص بالبناء،مما يوضح أن المشرع لم يكن يميز بين عملية البناء بمفهومها الواسع والتي يدخل في إطارها عملية الإصلاح والترميم والهدم وعملية البناء بمفهومها الضيق والتي تعني إنشاء مبنى جديد.

فمن خلال الفقرة الأخيرة من المادة 40 من قانون التعمير قبل التعديل نستشف بأن المشرع كان ينص بشكل ضمني على ضرورة الحصول على رخصة الإصلاح أو الهدم،وذلك عن طريق إدخالهما في إطار ما يسمى برخصة البناء.

وبالتالي فإن مخالفة هذه المقتضيات تعتبر مخالفة معاقب عليها طبقا للمادة 64 من القانون 66.12

وهذا إن دل على شيء،فإنما يدل على أن المشرع اعتبر الخطورة التي تحيط بعملية الإصلاح أو الهدم لا تقل عن تلك المرتبطة بالبناء،خاصة ما يتعلق بعملية الهدم فمن شأنها أن تحدث تصدعات في المبنى القائم،وقد تصيب أيضا المباني المجاورة.

وإذا كان عدم التوفر على الرخصة الإدارية سواء رخصة البناء أو الهدم أو التجزيء أو الإصلاح له عدة مبررات منها ما هو اقتصادي واجتماعي ومنها ما هو قانوني وإداري،فلماذا يسعى البعض بعد حصولهم على رخصة قانونية إلى مخالفة مقتضياتها؟،هذا ما سنحاول معرفته في الفقرة الموالية.

الفقرة الثانية:مخالفة مقتضيات الترخيص الإداري وعدم الحصول على رخصة السكن والمطابقة

إذا كان الترخيص الإداري في مجال التعمير هو وسيلة لتقييد حق الملكية العقارية فإن مخالفة مقتضيات الترخيص الإداري يعتبر بمثابة تجاهل للرخصة الإدارية وقوانين التعمير.

و من الطبيعي جدا أن الترخيص الإداري في المجال التعمير لا يكون إلا في المجال العمراني القانوني المنظم،أي ذلك الذي تشمله مخططات وتصاميم التعمير،سواء كان في عقارات محفظة أو غير محفظة.

والتراخيص لا تمنح إلا بعد التأكد من توفر الشروط القانونية،واستشارة الجهات الإدارية المسؤولة وذات خبرة في مجال التعمير،ومع ذلك نجد العديد من المواطنين بعد حصولهم على الترخيص الإداري يرتبكون عدة مخالفات يكمن أهمها في مخالفة تصميم البناء أو التجزئة،وعدم احترام ارتفاقات التعمير.

كما يمكن للشخص الذي حصل على رخصة البناء أو التجزيء،أن يخرق ضوابط البناء العامة المتمثلة في ضوابط السلامة،أو عدم احترام رخصة الإصلاح بالزيادة في البناء وتغييره خلافا للتصاميم المقدمة عند طلب رخصة الإصلاح.

كما أن المشرع الجزائري اعتبر في المادة 50 من المرسوم التشريعي رقم 07.94 مخالفة القيام بتشييد بناية لا تطابق مخالفات رخصة البناء ، على غرار المشرع التونسي في المادة 84 من القانون عدد 122 الصادر سنة 1994 المتعلق بإصدار مجلة التهيئة الترابية والتعمير .

أما بالنسبة للإخلال برخصة السكن وشهادة المطابقة فهو يكون نتيجة لمخالفة ما تم التنصيص عليه في المادة 55 من قانون 12.90 كما تم تعديله بمقتضى القانون 66.12،وذلك في الحالة التي لم يبادر فيها الشخص إلى التصريح بانتهاء الأشغال حيث أن المادة أعلاه تنص على إلزامية قيام المعني بالأمر بالتصريح المشار إليه أعلاه،وهذه الإلزامية كان منصوص عليها حتى في القانون القديم، غير أن المستجد الذي جاء به المشرع في ضوء هذا القانون،هو من حيث العقوبة،حيث أنه ميز بين استعمال المعني بالأمر المبنى لنفسه،وبين جعله في متناول الغير لاستعماله وذلك طبقا لما هو منصوص عليه في المادة 75،وأيضا فمن بين مستجدات هذا القانون هو أنه جعل رخصة التسوية تحل محل رخصة السكن أو شهادة المطابقة وذلك في الحالة التي يكون فيها المبنى غير قانوني.

وحسب المادة 73 من القانون التونسي عدد 122 فإن الأجهزة المكلفة بضبط مخالفات التعمير بعد انتهاء أشغال البناء تقوم بمراقبة مدى مطابقة هذه الأشغال للتصاميم المرفقة برخصة البناء .

المطلب الثاني:الأجهزة المكلفة بضبط مخالفات التعمير

حدد كل من قانون التعمير والتجزئات العقارية الجهات التي تقوم بمعاينة مخالفات التعمير في كل من ضباط الشرطة القضائية (الفقرة الأولى)،ومراقبو التعمير التابعون للوالي أو للعامل أو للإدارة المخول لهم صفة ضباط الشرطة القضائية (الفقرة الثانية)

الفقرة الأولى:ضباط الشرطة القضائية

يعتبر جهاز ضباط الشرطة القضائية من بين الأجهزة التي أوردها المشرع على رأس لائحة الأشخاص المكلفين بالتحري والبحث في جرائم التعمير سواء في المادة 65 من قانون التعمير أو المادة 63-1 من قانون التجزئات العقارية.

حيث نصت المادة 65 من قانون 12.90 المعدل بمقتضى قانون 66.12 على أنه:"يقوم بمعاينة المخالفات المشار إليها في المادة 64 أعلاه...:

- ضباط الشرطة القضائية ...".

وهذا هو نفس ما تضمنته المادة 63-1 من قانون التجزئات العقارية حيث جاء فيها:"يقوم بمعاينة المخالفات المشار إليها في المادة 63 أعلاه وتحرير محاضر بشأنها: - ضباط الشرطة القضائية..." ،وما يعاب على المشرع في هذا الخصوص أنه نص على ضابط الشرطة القضائية في قائمة المكلفين بضبط مخالفات التجزيء والتعمير ولم يوضح أي فئة منعقد لها الاختصاص مع العلم أن صيغة ضباط الشرطة القضائية جاءت عامة والتي تشمل حسب المادة عدة أجهزة حسب المادة 19 من قانون المسطرة الجنائية،مما يظهر التعدد الكبير للجهات المخول لها ضبط المخالفات.

وفي هذا السياق يرى أحد الفقه أن غاية المشرع من إيراده للفظ ضباط الشرطة القضائية في قانون التعمير وقانون التجزئات العقارية هو تخويل القواد والباشوات والذين يندرجون في إطار ضباط الشرطة القضائية العاديون من هذه المهمة،وعلة ذلك هو احتكاكهم المتواصل بالمجال العمراني فمن واجبها القيام بهذه المهام لأن مقتضيات القانونين جاءت بصيغة الإلزام.

أما بالنسبة للمشرع الجزائري فقد حدد في المادة 51 من قانون 91-07 لسنة 1994 الأجهزة التي تقوم بضبط مخالفات البناء وهي على الشكل الآتي:

∙ ضباط الشرطة القضائية وأعوانها

∙ مفتشوا التعمير

∙ المهندسون المتصرفون

∙ الإداريون والتقنيون المسامون اللذين هم في حالة خدمة لدى الإدارة المركزية المكلفة بالهندسة المعمارية والتعمير في الولايات.

ومما تجدر الإشارة إليه إلى أن وزارة الداخلية قامت بإعادة تنشيط وحدات شرطة العمران وحماية البيئة وذلك بتعميم فرق هذه الشرطة على مستوى كل ولايات الجزائر حيث تقوم هذه الوحدات بضبط المخالفات في مجال العمران ، وتحرير محاضر بشانها وإرسالها إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي والوالي. ومن المهام الموكول إليها السهر على تطبيق الأحكام التشريعية والتنظيمية في المجال العمراني ومنع كل أشكال البناء الفوضوي ، وتجدر الإشارة إلى أن المغرب لم يعرف جهاز بهذا الشكل إلا أن الجهة الشرقية للملكة عرفت تجربة مماثلة لما هو عليه الحال في الجزائر ، حيث تم إحداث جهاز شرطة التعمير بمقتضى الاتفاقية الإطار الموقعة بين ولاية الجهة الشرقية ووزارة الإسكان والجماعة الحضرية والوكالة الحضرية لوجدة ، كمتدخل وحيد في ميدان التعمير.

على غرار المشرع الجزائري قام المشرع التونسي بتعداد الأجهزة التي لها الصلاحية لمعاينة المخالفات وتحرير محاضر بشأنها وذلك في المادة 88 من القانون رقم 94-122 لسنة 1994 المتعلق بالتهيئة الترابية والتعمير وهم على الشكل الآتي:

∙ ضباط الشرطة القضائية

∙ أعوان البلدية

∙ التقنيون المكلفون بالمراقبة بوزارة التعمير

∙ مهندسي وزارة الفلاحة

∙ التقنيون بوزارة التراث

∙ التقنيون العاملين في مجال البيئة وإعداد التراب

∙ المتخصصين بالمراقبة في الوكالة الوطنية لحماية البيئة

وتتحدد مهمة الأشخاص المكلفين بإجراء البحث التمهيدي في هذه الجرائم طبقا للمادة 21 من قانون المسطرة الجنائية كما يلي:

- تلقي الشكايات والوشايات من أشخاص معلومين أو مجهولين،حول وقوع المخالفة أو مرتكبها،بغض النظر عن وسيلة التبليغ كتابية أو شفوية أو عن طريق الهاتف...،

- الاستماع إلى المشبوه فيه،وذلك بعد توجيه استدعاء إليه،ثم الاستماع إلى الشهود،

- الانتقال لعين المكان وذلك من أجل التثبت من وقوع المخالفة والبحث عن أدلتها مع التقيد بالمشروعية واحترام المقتضيات القانونية المتعلقة بحرية الفرد.

- التفتيش وحجز الأدوات المستعملة،ويمكن إجراء عملية التفتيش،من أجل البحث عن مظاهر المخالفة وأداواتها.

ولكن ما يمكن قوله عن هذه الأجهزة أنها غير متخصصة في مجال مراقبة المخالفات الواردة على التعمير والتجزئات،حيث لها عدة مهام أخرى وهو ما يصعب الجمع بينهما،وكذالك عدم إلمامها بقوانين التعمير بشكل دقيق مما يجعل مراقبتها للمخالفات مراقبة سطحية.

الفقرة الثانية:المأمورون المكلفون بمعاينة مخالفات التعمير

انسجاما مع المادة 19 من قانون المسطرة الجنائية التي تنص على إسناد بعض مهام الشرطة القضائية إلى بعض موظفي وأعوان الإدارات والمرافق العمومية على أن تتولى نصوص خاصة بتنظيم ممارستهم لاختصاصهم وتبين شروط ذلك وحدوده،وهؤلاء المأمورون حصرتهم كل من المادة 65 من قانون التعمير والمادة 63-1 من التجزئات العقارية في مراقبو التعمير التابعون للوالي أو للعامل أو للإدارة،المخولة لهم صفة ضباط الشرطة القضائية.

وهذه من بين أهم المستجدات التي جاء بها قانون 66.12،هو أنه سحب امكانية القيام بمعاينة مخالفة التعمير من الجماعات المحلية وهو ما يشكل تقويضا لدورها والذي يبقى منحصرا في تقديم طلب أمام هاتين الجهتين لضبط المخالفات.

وسبب هذا التقويض راجع إلى تأثير الأغراض الانتخابية المسؤولة لرئيس مجلس الجماعة والذي يكون كريما أكثر من سكان الكرة الأرضية حين يفصله عن ولايته ورغبته في عادة ترشيحه شهرا أو شهرين الشيء الذي يفسر إلى حد ما تفاقم مخالفات قانون التعمير ومعها انتشار البناء العشوائي وسوء استعمال المجال.

فالمشرع قبل تعديل 66.12 حدد الجهات المكلفة بمعاينة المخالفات إضافة إلى ضباط الشرطة القضائية والتي سبقت الإشارة إليهم،في كل من موظفو الجماعات المكلفون بمراقبة المباني أو المفوض لهم بذلك من طرف رؤساء الجماعات المحلية وفقا لضوابط ظهير 30 سبتمبر 1976 المنظم للميثاق الجماعي،والموظفون التابعون لإدارة التعمير والمكلفون بهذه المهمة،و موظفو الدولة الذين يعتمدهم الوزير المكلف بالتعمير للقيام بهذه المأمورية،أو كل خبير أو مهندس معماري،كلف بهذه المهمة بصفة استثنائية من طرف رئيس مجلس الجماعة المعنية أو إدارة التعمير.

وهذا ما كان يعاب على المشرع،حيث أن تعدد هذه الجهات بالرغم من أنه كان يقوي مراقبة وضبط المخالفات،فإنه في حالة عدم تنسيق بين مختلف هذه الأجهزة قد يحصل أن يتم تحرير محاضر متعددة عن مخالفة واحدة.

المبحث الثاني : الإجراءات المسطرية لضبط مخالفات التعمير

إن مسطرة ضبط مخالفات التعمير تتم وفق ضوابط وإجراءات محددة يجب احترامها ،وذلك حتى يعتد بها ينتج عنها نتائج قانونية ،حيث أنه بمجرد الوقوف على المخالفات من قبل الجهات المختصة ، يتم تحرير محضر بذلك وإعداده بشكل سليم ومستوفي لشروطه القانونية ، لكي يكتسي الحجية اللازمة (المطلب الأول) وبذلك تقوم السلطات الإدارية المختصة بتوقيع جزاءات على المخالفات (المطلب الثاني)

المطلب الأول : تحرير محضر المعاينة وحجيته

تكتسي مسطرة ضبط مخالفات التعمير أهمية خاصة ذلك أن محاضر المعاينة (الفقرة الأولى) تشكل عمودها الفقري وعلى ضوئها تتم المتابعة القضائية ، وبذلك يجب أن يكون المحضر مستوفي لشروطه القانونية لكي يكتسي محضر المعاينة حجية خاصة (الفقرة الثانية )

الفقرة الأولى : تحرير محضر المعاينة

تتم معاينة المخالفة من طرف ضباط الشرطة القضائية أو مراقب التعمير التابع للوالي أو للعامل أو للإدارة عن طريق زيارتهم لمواقع أشغال البناء أو أوراش التجزيء ، وبعد أن يتحقق الأمور الذي عاين المخالفة من وجودها يجب عليه تحرير محضر في الموضوع ويوجه الأصل إلى وكيل الملك في أجل أقصاه ثلاثة أيام من تاريخ المعاينة مرفقا بنسختين منه مشهود بمطابقتهما للأصل مع جميع الوثائق المتعلقة بالمخالفة ويوجه نسخة من المحضر إلى السلطة الإداري المحلية ورئيس المجلس الجماعي ومدير الوكالة الحضرية و كذا إلى المخالف وذلك حسب المادة 66 من القانون رقم 12.90 المتمم بالقانون 66.12

والمشرع بتحديده لهذا الأجل يكون قد أزال الالتباس حول عبارة "أقصر الأجل "التي كانت واردة في المادة 66 قبل التعديل .

كما يمكن لضابط الشرطة القضائية أو المراقب معاينة المخالفة المرتكبة داخل محلات معتمرة شريطة الحصول إذن كتابي من النيابة العامة المختصة داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أيام .

ومن ناحية مضمون المحضر فقد أحال المشرع في المادة 66 المشار إليها أعلاه على المادة 24 من قانون المسطرة الجنائية ، وبالرجوع إلى هذه المادة نجد أن المحضر يجب أن يتضمن إسم محرره وصفته ومكان عمله وتوقيعه ويشار فيه إلى تاريخ وساعة تحرير المحضر إذا كانت تخالف ساعة إنجاز الإجراء بالإضافة إلى بيان نوع المخالفة ودرجتها وهوية الشخص المرتكب لها رقم بطاقته الوطنية ، وتصريحاته والأجوبة التي يرد بها عن أسئلة ضابط الشرطة القضائية،والإشارة إلى مختلف المتدخلين فيها .

وإذا تعلق الأمر بمشتبه فيه يتعين على ضابط الشرطة القضائية أو المراقب إشعاره بالأفعال المنسوبة إليه ،ويوقع المستمع إليه إلى جانب محرر المحضر عليه عقب التصريحات وبعد الإضافات ويدون إسمه بخط يده ، وإذا كان لا يحسن الكتابة أو التوقيع يضع بصمته ويشار إلى ذلك في المحضر ، وبعد ذلك يقوم محرر المحضر والمصرح بالمصادقة على التشطيبات والإحالات ويتضمن المحضر كذلك الإشارة إلى رفض التوقيع أو الإبصام أو عدم استطاعته مع بيان أسباب ذلك.

ويتعين على المكلفين بضبط مخالفات التعمير أن يكونوا أكفاء للقيام بهذه المهمة وأن تكون لهم خبرة في المجال التقني والقانوني ، فالرقابة يجب أن تكون مؤسسة على مراقبين مؤهلين في هذا المجال وملمين بالمقتضيات القانونية الجاري بها العمل في هذا الشأن .

الفقرة الثانية : حجية محضر المعاينة في الاثبات

من القواعد الراسخة في إطار الإثبات الجنائي هي قاعدة حرية الإثبات ، حيث بإمكان النيابة العامة إثبات المنسوب إلى المتهم بما هو معروف من أدلة الإثبات الجنائي ، ومن أهم وسائل الإثبات المعتمدة في ميدان التعمير المحاضر المنجزة من طرف الأشخاص المخول لهم قانونا الصلاحية لذلك ، ويعتبر محضر ضبط مخالفات التعمير الوثيقة القانونية التي تعتمد عليها السلطة المختصة لتطبيق كافة الإجراءات التي تفرض نفسها في مواجهة مخالفات التعمير .

ولهذا فإن المحضر المحرر من قبل ضابط الشرطة القضائية أو مراقب التعمير يجب أن يكون مستوفيا لكافة الشروط شكلا وموضوعا ، حيث يجب أن يتضمن مجموعة من البيانات والتفاصيل الضرورية وذلك لمعرفة نوعية المخالفة وأهميتها وتعدادها ومرتكبيها والمشاركين فيها المحتملين من رب العمل والمقاول الذي أنجز الأشغال أو المهندس المعماري أو المندس المختص أو المهندس المساح أو المشرف التي كانت المخالفة نتيجة الأوامر الصادرة عنه .

وهنا يطرح الإشكال حول القوة الثبوتية للمحاضر التي ينجزها ضباط الشرطة باعتبارهم مكلفين بمعاينة المخالفات وتحرير محاضر بشأنها هل تدخل في إطار المادة 290 من قانون المسطرة الجنائية أم في إطار المادة 292 من نفس القانون؟

فبإعمال الفصل 292 من قانون المسطرة الجنائية نجد أن المحضر المنجز من طرف ضابط الشرطة القضائية لا يمكن استبعاده إلا بالطعن فيه بالزور لتجريده من الحجية المعطاة له ، ولاستبعاد المحضر يجب تحريك دعوى عمومية ضد محرر المحضر أمام القضاء الجنائي قصد إثبات عدم صحة محضر ، وبعد ذلك يتم الاستدلال بحكم القاضي بإدانة الضابط الذي ثبت ارتكابه للفعل في التزوير أمام المحكمة .

إلا أنه لا يمكن إعمال مقتضيات هذه المادة هنا لأنه لا وجود لنص خاص في قانون التعمير ينص على عدم إمكانية الطعن في هذه المحاضر إلا بالزور ، وبالتالي فإنه يجب إعمال المادة 290 المشار إليه ، وبالتالي فإن هذا المحضر يعتبر وسيلة إثبات كباقي الوسائل ويمكن إثبات ما يخالفه بأي وسيلة من وسائل الإثبات .

المطلب الثاني : الجزاءات الإدارية

تتنوع العقوبات الإدارية حسب خطورة الأفعال التي تشكل المخالفة ،من الأمر بوقف الأشغال إلى الأمر بإصلاح المخالفات إذا كان يمكن تداركها (الفقرة الأولى ) ثم أخيرا الأمر بالهدم إذا كانت المخالفات تتسم بخطورة كبيرة (الفقرة الثانية )

الفقرة الأولى : قرار وقف الأشغال

يعتبر قرار وقف الأشغال من صنف الأعمال القانونية التي تتدخل الإدارة بواسطتها بهدف تنظيم المجال العمراني لتحقيق المصلحة العامة ، والأمر بوقف الأشغال من الجزاءات الإدارية التي تلجأ إليها الجهات المختصة لفرضها على المخالف لمقتضيات القانون 12.90،فبمجرد معاينة المخالفة من طرف المراقب أو ضابط الشرطة القضائية يصدر أمرا بإيقاف الأشغال ، وتجدر الإشارة إلى أن هذه الصلاحية كانت ممنوحة لرئيس المجلس الجماعي ، وذلك في الحالة التي تكون فيها المخالفة في طور الإنجاز ثم يقوم بتبليغ الأمر الفوري إلى كل من السلطة الإدارية المحلية ورئيس المجلس الجماعي وكذا إلى مدير الوكالة الحضرية ، عبر توجيه نسخة من محضر المعاينة و نسخة من الأمر الفوري بإيقاف الأشغال لهم.

ويترتب عن هذا الأمر إما قيام المخالف بالاستجابة له حيث يتخذ التدابير اللازمة لإنهاء المخالفة وبالتالي وقف المسطرة الزجرية ، وإما أن يرفض الأمر أو يتماطل عن تنفيذه ، وهنا لا يكون أمام السلطة الإدارية القيام بحجز المعدات ومواد البناء وكذا إغلاق الورش ووضع الأختام عليه ، ونعتقد في هذا الخصوص أن القيام بهذا الإجراء يعتبر غير كافي أو غير فعال نظرا لأن المخالف يمكن أن يستعين بمواد أو أدوات أخرى ، ويحرر المراقب محضرا بذلك يوجهه إلى وكيل الملك داخل أجل ثلاثة أيام .

وفي مقابل ذلك يمكن للمخالف أن يطلب من الجهة القضائية المختصة إعادة فتح الورش ورفع الحجز عن المعدات والأدوات ومواد البناء ، أما في حالة الحكم بالإدانة فالمحكمة تأمر بمصادرة المحجوزات مع حفظ حقوق الأشخاص حسني النية .

أما إذا تعلق الأمر بمخالفة تم ارتكابها ، فإن المراقب الذي عاينها يصدر أمرا إلى المخالف باتخاذ التدابير اللازمة لإنهاء المخالفة في أجل لا يمكن أن يقل عن 10أيام ولا أن يزيد عن شهر واحد ،لا تمثل إخلالا خطيرا بضوابط التعمير والبناء التي تم خرقها ،و يبلغ بذلك كل من رئيس المجلس الجماعي ومدير الوكالة الحضرية والسلطة الإدارية المحلية وذلك حسب مقتضيات المادة 68 من القانون رقم 12.90 المتمم بالقانون 66.12 .

وتجدر الإشارة إلى أن هذه الصلاحية كانت ممنوحة لرئيس المجلس الجماعي قبل التعديل هذا بالإضافة إلى تقليص المدة الدنيا للتنفيذ من 15 إلى 10 أيام .

وعند توجيه أمر بإيقاف الأشغال فإن الهدف منه ليس هو دائما وقف الأشغال وإنما الهدف الأساسي الذي يتوخاه المشرع من هذا الإجراء هو إصلاح المخالفة من خلال المرور إلى إجراء ثاني في مسطرة زجر المخالفات ويتعلق الأمر باتخاذ التدابير اللازمة .

والعيوب التي يأمر باتخاذ التدبير اللازم لإصلاحها هي تلك التي تكون غير متطابقة مع ما هو مرخص به.

وذلك على غرار المادة 88 من القانون رقم122.91 التونسي فإن الأجهزة المكلفة بضبط مخالفات التعمير تقوم بتحرير محاضر مخالفات التعمير وتبعثها إلى الوالي أو رئيس البلدية الذي يأمر حسب نوع المخالفة إما:

∙ بوقف الأشغال المخالفة لرخصة البناء

∙ حجز الأدوات والآلات المستعملة في البناء

∙ وضع الأختام .

الفقرة الثانية : قرار الهدم

إن المقصود بقرار الهدم هنا ليس العملية التي يقدم شخص معنوي أو ذاتي عليها لهدم بناء قائم بإزالته برمته ، بل نعني به العقوبة التي تتخذها السلطة المختصة كجزاء على على المخالفات المرتكبة بمجال التعمير ، وتعتبر هذه العقوبة من أخطر الإجراءات التي تتخذها السلطات المختصة في حق المخالف ويمكن تعريف قرار الهدم على أنه إزالة البناء المخالف كله أو بعضه على وجه غير يصير الجزء المهدوم غير صالح للاستعمال فيما أعد له، ويعتبر هذا الجزاء آخر التدابير الإدارية التي يمكن أن تلجأ إليها السلطات الإدارية غير أن هذا الإجراء لا يطبق إلا في حالات معينة حسب المادة 70 من القانون 12.90 كما تم تتميمه بموجب القانون 66.12 :

القيام ببناء من غير الحصول على رخصة سابقة أو أو كان البناء غير مطابق للرخصة المسلمة في شأنه من حيث عدم احترام العلو المسموح به عن طريق الزيادة فيه ،أو زيادة طابق أو طوابق إضافية .
إذا تم البناء ملك من الأملاك العامة أو الخاصة للدولة والجماعات الترابية ، وكذا الأراضي التابعة للأراضي السلالية من غير الحصول على رخصة .
إذا أصدر المراقب الذي عاين المخالفة أمرا إلى المخالف باتخاذ التدابير اللازمة لإنهاء المخالفة ، في أجل لا يقل عن 10 أيام ولا يتجاوز شهرا واحدا ، ولم ينفذ المخالف الأمر المبلغ إليه داخل هذا الأجل ، هذا على غرار المشرع الجزائري الذي اعتبر في المادة 53 من المرسوم رقم 07.94 أن انتهاك المخالف لأمر توقيف الأشغال يستوجب هدم القسم من الأشغال المرتبطة بأمر توقيف الأشغال على نفقة المخالف ودون اللجوء إلى قرار من العدالة .

و إجراءات الهدم تنطلق حسب المادة 68 من القانون رقم 12.90 المتمم بالقانون 66.12 بعد أن يصدر المراقب أمرا إلى المخالف باتخاذ التدابير اللازمة لإنهاء المخالفة داخل الأجل المشار إليه أعلاه ، تقوم السلطة الإدارية المحلية بإصدار أمر بهدم الأشغال أو الأبنية المخالفة ، وهنا تجدر الإشارة إلى أن الوالي أو العامل هو الذي كان يصدر أمرا بالهدم بطلب من رئيس المجلس الجماعي أو من تلقاء نفسه بعد القيام بإيداع شكاية لدى وكيل الملك من طرف رئيس المجلس الجماعي، ثم يبلغ الأمر بالهدم إلى المخالف ويحدد فيه الأجل المضروب له لإنجاز أشغال الهدم، وإذا لم ينجز الهدم داخل هذا الأجل تتولى لجنة إدارية القيام بذلك داخل أجل لا يتعدى 48 ساعة وعلى نفقته ، حيث تتكون هذه اللجنة بالإضافة إلى ممثلي السلطات الحكومية التي ستحدد قائمتهم بنص تنظيمي لم يصدر بعد ،من والي الجهة أو عامل العمالة أو الإقليم أو من يمثله بصفته رئيسا ، ثم رئيس الجماعة المعني أو من يمثله .

وتجدر الإشارة إلى أن المصاريف المترتبة عن الهدم وفي انتظار صدور نص تنظيمي يحدد طرق وكيفيات تنفيذ عمليات الهدم وكذا شروط وضوابط إفراغ البنايات موضوع المخالفات من معتمريها ، يتم تحصيلها وكمبدأ عام بواسطة أمر بتحصيل المداخيل طبقا لمقتضيات القانون 15.97 المتعلق بتحصيل الديون العمومية ، غير أنه لا يحول الهدم دون تحريك الدعوى العمومية كما لا يترتب عنه سقوطها إذا كانت جارية حسب المادة 69 من القانون 66.12.

وفي الأخير تجب الإشارة إلى أن السلطة الإدارية المحلية وبصرف النظر عن المساطر التي سبق ذكرها يجب عليها القيام بالهدم تلقائيا وعلى نفقة المخالف في حالتين تتمثل الأولى في حالة إذا كانت عملية البناء مقامة فوق على ملك من أملاك الدولة سواء العامة أو الخاصة والجماعات الترابية وكذا الأراضي التابعة للجماعات السلالية من غير الحصول على رخصة سابقة قبل مباشرة ذلك ، أما الحالة الثانية فتتمثل في عمليات البناء المقامة في المناطق غير القابلة للبناء بموجب وثائق التعمير وذلك طبقا لأحكام المادة 70 من القانون 66.12 .

خاتمة:

وعلى امتداد صفحات هذا العرض نجد أن المشرع المغربي جاء بمجموعة من المستجدات المهمة في القانون رقم 66.12،إلا أنه لا يخلو من بعض الثغرات منها:

- أحل رخصة التسوية محل رخصة السكن وشهادة المطابقة في المادة 40 من قانون 12.90،ليعود في المادة 64 منه ويعتبر أن استعمال البناية بدون رخصة السكن وشهادة المطابقة مخالفة للقانون الجاري به العمل.

- أن المشرع اعطى صلاحيات مراقبة مخالفات التعمير لضباط الشرطة القضائية بصفة عامة.

- إن عملية حجز الأدوات ومواد البناء هي وسيلة غير كافية للحد من المخالفة.

وبهذا نقترح التوصيات التالية:

- حذف الفقرة الأخيرة من المادة 40 من قانون 12.90.

- تحديد فئة الموكول إليها اختصاص مراقبة المخالفات من ضباط الشرطة القضائية بشكل واضح.

-التنصيص على وسائل كافية للحد من مخالفات التعمير.

لائحة المراجع

الكتب

محمد جواد ضبط مخالفات التعمير بالمغرب –أزمة قانون أم إكراهات واقع-،مقال منشور بسلسلة الاجتهاد القضائي،العدد 3-2013،مطبعة النجاح الجديدة-الدار البيضاء.

الرسائل

سعيد الكبداني،الرقابة على عمليات التعمير بالمغرب،رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون المنازاعات،جامعة المولى اسماعيل،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية،مكناس،السنة الجامعية 2009-2010.
جواد كموني،ضبط مخالفات التعمير بالمغرب-أزمة قانون أم إكراهات الواقع،رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار،جامعة محمد الأول،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية،وجدة،السنة الجامعية 2007-2008.
يوسف المداني،التدخل الإداري والقضائي في ضبط مخالفات التعمير،رسالة لنيل دبلوم الماستر في العقود والعقار،جامعة محمد الأول،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ،وجدة،سنة 2010/2011.
رواد السبيبي،مسطرة إحداث التجزئات العقارية وآفاق التصرفات الواردة عليها،رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار ،جامعة محمد الأول،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية،وجدة،السنة الجامعية 2012-2011.
أسامة بلعمرية،النظام الزجري في ميدان التعمير والتجزئات العقارية دراسة في ضوء قانون 90-12 وقانون 90-25،رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص،جامعة القاضي عياض،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية،مراكش،السنة الجامعية 2012/2013.
حاتم الرحاوي،منازعات رخص البناء،رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام،جامعة محمد الخامس،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية،الرباط،السنة الجامعية 2002/2003.
مليكة أمنوح ، الحماية القانونية والقضائية للمجال العمراني بالمغرب –دراسة في ضوء قانوني 12.90 و 25.90 ، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار ، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، سنة 2010.2011.

المقالات