التحفيظ العقاري على ضوء قانون 14.07

 يسعى طالب التحفيظ بلجوئه إلى مسطرة التحفيظ العقاري إلى إخضاع العقار غير المحفظ للنظام المحدث بمقتضى ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تعديله وتتمية بقانون 14/07.

 وتبقى هذه المسطرة إدارية منذ بدايتها إلى نهايتها ، حتى في الحالة التي تتخللها المرحلة القضائية ، والتي تعد استثنائية في المنازعات المتعلقة بالتحفيظ العقاري نتيجة وجود تعرض على مطلب التحفيظ

مدلول التحفيظ العقاري وإجراءاته

 استعرض في المبحث الأول لمفهوم التحفيظ العقاري وطبيعته الاختيارية ، بينما تخصص المبحث الثاني الإجراءات التحفيظ العقاري . 

المبحث الأول : مفهوم التحفيظ العقاري وطبيعته الاختيارية 

قبل التطرق لمفهوم التحفيظ العقاري لابد من الوقوف عند مدلول الحيازة باعتبارها سبب مهم من أسباب كسب الملكية في المطلب الأول على أن نخصص المطلب الثاني لمفهوم التحفيظ وطبيعته الاختيارية . 

 المطلب الثاني : مفهوم التحفيظ العقاري

 يقصد بالتحفيظ العقاري ليس فقط تحفيظ عقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري ، بل تقييد كل التصرفات والوقائع المادية أو نقل الحقوق العينية أو إسقاطها أو تعديلها ، في الرسم العقاري المؤسس للملك،

فوائد التحفيظ العقاري

من فوائد التحفيظ العقاري أنه يمنح للعقار وضعا أكثر مما تقدمه الرسوم العدلية التي غالبا ما يشوبها الغموض ويعتريها النقصان. 

فهو وسيلة لتطهير الملكية العارية من كل الشوائب ، بحيث أن تسجيل ملك عقاري في وثيقة رسمية تسمى السجل العقاري الذي يعد المنطلق لتأسيس الرسم العقاري الذي سيحدد معالم العقار بدقة ومالكه ، وأصحاب الحقوق العينية المترتبة عليه.

 كما أن التحفيظ العقاري يمكن الأغيار من إبرام التصرفات القانونية مع العقار المحفظ ، وعلى الاضطلاع على الوضعية القانونية والمادية للعقار ناهيك أن ذلك سيسمح للدولة من معرفة حجم الوعاء العقاري وما يلزم من إجراءات لحمايته ولرفع من وثيرة الاستثمار في الميدان العقاري.

 ويتم التحفيظ العقاري في المغرب بطابعه الاختياري ( الفقرة الأولى ) ، إلا أن هناك حالات يكون فيها التحفيظ إجباريا ( الفقرة الثانية ) .

 الفقرة الأولى : الطبيعة الاختيارية لنظام التحفيظ العقاري

يعتبر التحفيظ العقاري من حيث المبدأ اختياريا ، حيث ينص الفصل 6 من ظهير التحفيظ العقاري والمتمم والمعدل بالقانون 14.07 على ما يلي : " إن التحفيظ أمر اختياري ، غير أنه من قدم مطلب التحفيظ فإنه لا يمكن سحبه مطلقا. " 

فطبقا لهذا النص، فكل مالك عقار أو صاحب حق عيني، يمكنه أن يتقدم بمطلب التحفيظ بإخضاع عقاره لنظام التحفيظ العقاري، كما يمكنه رفض ذلك. لكن حرية الاختيار هاته تصبح مقيدة في حالات تقديم مطلب التحفيظ بحيث لا يستطيع المالك أو صاحب الحق العيني سحبه مطلقا، وإن كان بإمكانه في الفرضيات الآتية الثلاثة تعطيله: 

- الفرضية الأولى : عدم حضور طالب التحفيظ أو من ينوب عنه في المكان والتاريخ والوقت المعينين لإنجاز عملية التحديد. ( الفصل 22 من قانون التحفيظ العقاري المعدل والمتمم 14.07 ).

- الفرضية الثانية : عدم إنجاز عملية التحديد لمرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك - الفقرة الثانية من الفصل 23 من قانون التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميه بقانون 14.07.

- الفرضية الثالثة : عدم قيام طالب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة المسطرة داخل ثلاثة أشهر من يوم تبليغه إنذار من المحافظ العقاري على الأملاك العقارية بواسطة عومن المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو بأية وسيلة أخرى لتبليغ. فمطلب التحفيظ في هذه الحالة والعمليات المتعلقة به يعتبر لاغيا وكأنه لم يكن.

 الفقرة الثانية : الحالات التي يكون فيها التحفيظ إلزاميا

يعتبر التحفيظ العقاري من حيث المبدأ اختياريا إلا أنه في حالات استثنائية يصبح إجباريا والمتمثلة في:

 1- مقايضة عقار محبس تحبيسا عموميا

 يمنع على وزارة الأوقاف بيع العقارات المحيسة تحبيسا عموميا ، بل يجوز لها فقط المقايضة عليه ، فإن كانت غير محفظة ألزم المشرع قبل إتمام المقايضة ، القيام بتحفيظها إما بطلب من وزارة الأوقاف أو بطلب من صاحب العقار المقايض به ويطبق نفس الحكم في الحالة التي ترغب فيها وزارة الأوقاف على سبيل المقايضة استبدال مبلغ من المال بعقار ، بحيث لا بد قبل إنجاز التبادل من تحفيظ العقار إذا كان غير محفظ.

2- التحفيظ في حالة ضم الأراضي

 يعني ضم الأراضي تجميع القطع المتناثرة لكل مالك في نطاق معين وإعادة توزيع الملكيات ، بحيث يكون لكل مالك ، قطعة واحدة أو أكثر يسهل استصلاحها والانتفاع بها بدلا من قطع متفرقة قبل عملية الضم.

وقد صدر ظهير 20 يونيو 1962 المعدل بدوره بظهير شريف 20 يوليوز 1969 ، والذي جعل عملية الضم متاحة في جميع الأراضي المغربية ، وبمقتضى هذه النصوص فإن الأراضي في حالة ضمها تخضع للتحفيظ الإجباري ، وذلك وفق مسطرة خاصة.

3- التحفيظ الإجباري في حالة الأراضي السلالية( أراضي الجموع)

 يخصص هذا النوع من الأراضي لرعي أو الحرث ، تنتفع بها الجماعات إما في شكل قبائل أو دواوير أو غيرها من التجمعات وبصورة مشتركة . وتتميز أملاك الجماعات السلالية بأنها لا تكتسب بالحيازة ولا بالتقادم ، ولا يمكن أن تكون موضوع حجز.

كما يمكن إبرام عقود التفويت بالمرادف و اتفاقات الشراكة والمبادلة بشأن عقارات الجماعة السلالية ، فقط لفائدة الدولة والمؤسسات العمومية والجماعات الترابية والجماعات السلالية الأخرى. وبخصوص مسألة التحفيظ الإجباري للأراضي السلالية ، فإن ذلك يتم إما بمبادرة من سلطة الوصاية المتمثلة في وزارة الداخلية ، أو بطلب من هذه الجماعات وهذا ما أكدته المادة الأولى من القانون 17-63 المتعلق بالتحديد الإداري الأراضي الجماعات السلالية الذي جاء فيه تتم مباشرة عملية التحديد الإداري بالأراضي التي تتوفر فيها قرينة أملاك الجماعات السلالية ، قصد ضبط حدودها ومساحتها ومشتملاتها المادية وتصفية وضعيتها القانونية ، وذلك بمبادرة من سلطة الوصاية على الجماعات السلالية أو بطلب من هذه الجماعات بها.

4- التحفيظ الإجباري لأملاك الدولة الخاصة في حالة التعرض على تحديدها

يمنح ظهير 3 يناير 1963 المتعلق بتحديد أملاك الدلة الخاصة ، لكل مدعی بحق عيني على هذه العقارات ، أن يسلك مسطرة التعرض على عملية تحديد الأملاك الخاصة للدولة ، وذلك في ظرف ثلاثة أشهر من تاريخ نشر إعلان بالجريدة الرسمية يتضمن إيداع محضر التحديد بمقر السلطة المحلية ، مع ضرورة إرفاق ادعائه بكل المؤيدات من وثائق و مستندات تزكي تعرضه ، ويجب أن يقدم مطلب تحفيظ تأكيدي لتعرضه على عملية التحديد داخل آجل ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء أجل التعرض 

5-التحفيظ الإجباري بقرار من المحكمة

 ينص الفصل 8 من ظهير التحفيظ العقاري الذي عدل وتمم بالقانون رقم 14.07 على ما يلي :يكون التحفيظ كذلك إجباريا عندما تأمر به المحاكم المختصة أثناء متابعة إجراءات الحجز العقاري في مواجهة المحجوز عليه.

فالمشرع بهذا الفصل لا يسعى الوصول بالعقار إلى أخر مرحلة في التحفيظ وهي تأسيس رسم عقاري ، وإنما الوقوف عند تقديم مطلب التحفيظ فقط ، وإلا ستضر المحكمة بحقوق الدائن ما دام أن حصوله على دينه لن يتحقق بسرعة بل سيرتبط بمسطرة التحفيظ التي غالبا ما يطول أمدها.

6- التحفيظ الإجباري للمجموعات والتجزئات السكنية 

يسمح لمالكي الأراضي ذات المساحات الكبرى بتجزئتها إلى قطع صغيرة ومتوسطة بقصد بيعها من أجل البناء لكن قبل القيام بأي تقسيم أو بيع لا بد من تحفيظها.

ويستشف التحفيظ الإجباري في هذه الحالة من المادة الخامسة من القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات والمجموعات السكنية التي اشترطت في العقار المراد تجزئته أن يكون محفظا ، أو في طور التحفيظ وانتهى أجل التعرضات.

المبحث الثاني : إجراءات التحفيظ العقاري

سنخصص المطلب الأول لمطلب التحفيظ بينما نتعرض في المطلب الثاني لعمليتي الإشهار والتحديد.

المطلب الأول : مطلب التحفيظ

 يعتبر إيداع مطلب التحفيظ الخطوة الأولى نحو تأسيس رسم عقاري . وقد حدد المشرع الأشخاص الذين يحق لهم طلب التحفيظ على سبيل الحصر ، ( الفقرة الأولى ) والبيانات التي يجب أن يتضمنها مطلب التحفيظ ومؤيداته ( الفقرة الثانية ).

 الفقرة الأولى : الأشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ

 ينص الفصل 10 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم 14.07 " لا يجوز تقديم مطلب التحفيظ إلا ممن يأتي ذكرهم :

•  1 ) المالك
•  2 ) الشريك في الملك مع الاحتفاظ بحق الشفعة لشركائه وذلك عندما يتوفر فيهم الشروط اللازمة للأخذ بها . 
• 3 ) المتمتع بأحد الحقوق العينية الآتية : حق الانتفاع ، حق السطحية ، الكراء الطويل الأمد ، الزينة ، الهواء والتعلية ، الحبس.
•  4) المتمتع بالارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك والكل مع مراعاة المقتضيات المتعلقة بالتحفيظ الإجباري.

 وقد أضاف الفصل 11 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم 14.07 أنه للدائن الذي لم يقبص دينه عند حلول أجله، طلب التحفيظ بناء على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه ، وهو أمر مستبعد من حيث الواقع العملي.

كما للنائب الشرعي سواء الولي أو الوصي أو المقدم ، أن يقدم مطلبا للتحفيظ في اسم المحجور أو القاصر ، حيث تكون لهذا المحجور أو القاصر حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن كذلك . 

الفقرة الثانية : بيانات مطلب التحفيظ ومؤيداته

يتقدم طالب التحفيظ أو نائبه القانوني بمطلب التحفيظ لمحافظ الأملاك العقارية وهو عبارة عن تصريح موقع منه أو من وكيل يحمل وكالة خاصة ، لقاء وصل بذلك ويجب أن يتضمن مطلب التحفيظ البيانات الآتية :

 1 ) الاسم الشخصي والعائلي لطالب التحفيظ ، وصفته ، وحالته المدنية ، وعند الاقتضاء اسم زوجه والنظام المالي الذي يخضع له الزوجان ، أو كل اتفاق أبرم بينهما طبقا لمقتضيات الفصل 49 من مدونة الأسرة . و بيان مراجع بطاقة التعريف الوطنية أو أية وثيقة أخرى تعرف بهويته عند الاقتضاء .

 أما إذا كان طالب التحفيظ شخصا اعتباريا ، فيجب تسميته وشكله القانوني ومقره الاجتماعي واسم ممثله القانوني 

2 ) وصف العقار المراد تحفيظه مع تحديد الأبنية والأغراس المقامة عليه ، ومشتملاته ونوعه وموقعه ومساحته وحدوده ، والأسلاك المتصلة والمجاورة له وأسماء وعناوين أصحابها ، وإن اقتضى الحال الاسم الذي يعرف به العقار قصد إفرازه عن غيره .

 3 ) تحدد مساحة العقار بالهكتار أو المتر المربع ، وهي مساحة يصرح بها طالب التحفيظ على وجه التقريب ولن تصبح نهائية إلا بعد التحديد النهائي . 

4 ) يتم تقدير القيمة التجارية للعقار وقن تقديم المطلب ، وذلك حتى يتسنى للمحافظ استخلاص الرسوم المترتبة على إيداع مطلب التحفيظ .

 5 ) بيان ما إذا كان طالب التحفيظ يحوز العقار كلا أو جزءا ، بصورة مباشرة أو غير مباشرة ، وإذا كان العقار منتزعا منه تعين عليه بيان الظروف التي تم فيها ذلك .

6 ) بیان مصدر وأصل التملك ، 

وقد ألزم المشرع طالب التحفيظ بمقتضى الفصل 14 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم 14.07 ، بأن يقدم مع مطلبة أصول أو نسخ رسمية للرسوم والعقود والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية وبالحقوق العينية المترتبة على الملك ، لكن قد تكون بعض هذه المستندات أو الوثائق محررة كلها أو بعضها بلغة أجنبية ، في هذه الحالة أجاز المشرع المحافظ على الأملاك العقارية أن يطلب ترجمتها على نفقة طالب التحفيظ بواسطة ترجمان محلف . 

مع العلم أنه يحق للمحافظ رفض مطلب التحفيظ لعدم كفاية الحجج المؤيدة للطلب ، وفي هذه الحالة يجب أن يكون قراره معللا باعتباره قابل للطعن أمام المحافظ العام للملكية العقارية ، أو لدى المحكمة الابتدائية 

7 ) تعيين عنوان أو موطن مختار في الدائرة الترابية التابعة لنفوذ المحافظة العقارية الموجود بها الملك ، إذا لم يكن لطالب التحفيظ محل إقامة في هذه الدائرة . 

8 ) تفصيل الحقوق العينية المترتبة على العقار ، مع ذكر أصحاب هذه الحقوق ، بالتنصيص على أسمائهم الكاملة وصفاتهم وعناوينهم وحالتهم المدنية ، وذكر اسم الزوج والنظام المالي للزواج . 

المطلب الثاني : الإشهار وعمليات التحديد

 تبدأ مسطرة التحفيظ بإيداع مطلب التحفيظ ، وهي تمر بمرحلتين قبل أن يتخذ المحافظ على الأملاك العقارية قرار التحفيظ ، وهي مرحلة الإشهار ومرحلة التحديد .

 الفقرة الأولى : إجراءات الإشهار 

حتى لا تمر عمليات التحفيظ في جو من الكتمان ، وتطبيقا لمبدأ العلنية في ميدان الشهر العقاري ، أقر المشرع عملية إشهار واسعة فالفصل 17 من ظهير التحفيظ العقاري ينص على أنه : " يقوم المحافظ على الأملاك العقارية داخل أجل عشرة أيام من إيداع مطلب التحفيظ بتحرير ملخص له يعمل على نشره في الجريدة الرسمية ويبلغ مضمونه.

إلى علم العموم بالوسائل المتاحة ، وبعد نشر الملخص المذكور يحرر داخل أجل شهرين من تاريخ هذا النشر ، إعلانا يضمنه تاريخ ووقت إجراء التحديد " .

 وبناء على مقتضيات هذا الفصل فإن أهمية عملية الإشهار تتجلى عندما يعمل المحافظ على نشر ملخص مطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية داخل أجل 10 أيام من إيداع المطلب ، بهدف إخبار الجمهور لتقديم ملاحظاتهم وليكونوا على بنية بموضوع العقار المراد تحفيظه ، وتفاديا لما قد يحدث من تأخير في النشر ، تم إحداث نشرة خاصة بإعلانات التحفيظ العقاري كل يوم أربعاء ، وذلك بموجب مرسوم 2.98.1038 الصادر بتاريخ 2 دجنبر 1982 . ويقع على المحافظ إضافة للنشر في الجريدة الرسمية لمطلب التحفيظ احترام اجراءين أساسيين هما :

 أ ) الاستدعاء اليوم التحديد : فالمحافظ يستدعي لعملية التحديد - طالب التحفيظ شخصيا أو وكيلا - الملاك المتجاورون المحددون في طلب التحفيظ - المتدخلون وأصحاب الحقوق العينية والتحملات العقارية المصرح بهم بصفة قانونية . ويقع الاستدعاء بواسطة البريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو أية وسيلة أخرى للتبليغ .

 ب ) توجيه الوثائق إلى بعض الجهات المتدخلة في مسطرة التحفيظ 

يوجه المحافظ على الأملاك العقارية نسخ ملخص التحفيظ وإعلان التحديد لبعض الجهات الإدارية ، وقبل التاريخ المعين للتحديد بعشرين يوما ينص الفصل 18 من ظهیر التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم 14.07 على أنه : " يوجه المحافظ على الأملاك العقارية نسخا من الوثائق المشار إليها في الفصل 17 من هذا القانون مقابل إشعار بالتوصل إلى رئيس المحكمة الابتدائية وممثل السلطة المحلية ورئيس المجلس الجماعي الذي يقع العقار المعني في دائرة نفوذهم ، وذلك قبل التاريخ المعين للتحديد بعشرين يوما . 

يقوم كل واحد من هؤلاء ولزوما بتعليق الوثائق المذكورة في مقر إدارته ويعمل على إبقائها معروضة على أنظار العموم إلى اليوم المعين للتحديد . 

يقوم ممثل السلطة المحلية كذلك بإشهار ملخص المطلب والإعلان عن تاريخ ووقت التحديد في الأسواق الواقعة في دائرة نفوذه إلى يوم التحديد . 

ويتبين من خلال هذا الفصل أن كل من رئيس المحكمة الابتدائية ورئيس المجلس الجماعي ، يتعين عليه أن يقوم بتعليق ملخص عن مطلب التحفيظ والإعلان عن يوم التحديد لدى مقر إدارتهم قصد إعلام الجمهور بهذه العملية للتدخل وإبداء ملاحظاتهم ، ونفس الأمر يجب على ممثل السلطة المحلية القيام به في مقراتهم وكذلك في الأسواق الواقعة في دائرة نفوذه إلى يوم التحديد 

الفقرة الثانية : عمليات التحديد وشهرها

يتم الشروع في عمليات التحديد مباشرة بعد نشر خلاصه مطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية ، هي تنجز وفق تقنيات حديثة ، ويحرر بشأنها محضر لتحديد مع إعداد تصميم هندسي للعقار . وينظر لعملية التحديد كوسيلة إشهار العملية التحفيظ لأنها تنجز أمام الجمهور ويختص بها المحافظ على الأملاك العقارية ، وذلك بناء على مقتضيات الفصل 19 من ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتم بالقانون رقم 14.07 حيث جاء في الفقرة الأولى : " يقوم المحافظ بالأملاك العقارية بتسيير عملية التحديد وينتدب لهذه الغاية مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من جهاز المسح العقاري ، مقيدا في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين . " وينجز عملية التحديد مهندس مساح مقيد في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين ، تحت مسؤوليته ، بحضور طالب التحفيظ ، ويساعده في ذلك تقني إدارة المسح الطبوغرافي ، في حين يقتصر عمل المحافظ على الإجراءات الأولية والإدارية للتحفيظ من استدعاء وتوجيه بعض وثائق التحفيظ إلى بعض الجهات المتدخلة في عملية التحفيظ .

فبعد استدعاء طالب التحفيظ وكل من يهمهم الأمر من قبل المحافظ على الأملاك العقارية ، وذلك قبل 10 أيام على الأقل من اليوم المعلن عن التحديد ، فإن المهندس المساح الطبوغرافي يبدأ باتخاذ الإجراءات اللازمة للتحديد .

 لكن قد لا يحضر طالب التحفيظ بسبب عدم توصله بالاستدعاء أو تعذر عليه الحضور لسبب أخر ، فإنه يجب على المهندس المساح الطبوغرافي المحلف الامتناع عن إنجاز عملية التحديد ، ويقتصر في المحضر على إثبات هذا التغيب ( الفصل 22 من ظهیر التحفيظ العقاري ) . 

ويجب أن يتضمن المحضر الذي ينجزه المهندس المساح تاريخ ووقت العملية سواء أنجزت في مرة واحدة أو عدة مرات معاینات البحث ومميزات العقار ( الممرات الطرق ) الأسماء الشخصية والعائلية للحاضرين وصفاتهم ومراجع الوثائق المثبتة الهوياتهم وعناوينهم .

 تصريحات الأطراف ومختلف الأحداث التي وقعت أثناء العملية . وضع الأنصاب بالنسبة للأراضي العارية ، ووضع الطلاء . 

بالنسبة للعقارات المبنية ؛ مع وصف دقيق لهذه العلامات وموقعها وعددها .

 الاتفاقات التي تمت بين الأطراف أثناء إجراء التحديد 

وفي الأخير يوقع هذا المحضر من طرف المهندس المساح والأطراف الحاضرة ، مع إرفاقه بتصميم مؤقت للتحديد ، وهو تصميم موجز الغرض منه تأكيد الملاحظات المدونة بالمحضر وتسهيل قراعته ، وكذلك الوثائق المدلى بها من قبل الأطراف ، وتحرر قائمة بهذه المرفقات .

 ويعتبر المحضر المنجز في إطار عملية التحديد ، محررا رسميا لا يمكن الطعن فيه إلا بالزور لدحض حجيته الرسمية مع العلم أنه بعد مرور شهرين من نشر الانتهاء من التحديد النهائي بالجريدة الرسمية دون تقديم أي تعرض يشرع المحافظ في تأسيس الرسم العقاري ، وذلك بعد فحص الوثائق والعقود والتصاميم و المحاضر المنجزة أثناء التحديد ، ويكون قرار التحفيظ نهائيا و غير قابل للطعن القضائي ، ولا يحتاج إلى تعليل .

لكن قرار المحافظ على الأملاك العقارية بإلغاء مطلب التحفيظ في الحالات التالية يكون غير قابل للطعن القضائي :

 - حالة تغيب طلب التحفيظ في الوقت والتاريخ المعينين لإنجاز عملية التحديد . أو عدم القيام بما يلزم بإجراء عملية التحديد .

 - حالة تعذر إنجاز التحديد لمرتين متتابعين يسبب نزاع حول الملك.

الربح من الانترنت دون خبرة