دور التشريع العقاري في تحقيق التنمية وتشجيع الاستثمار 

يعتبر العقار من أهم مقومات الاستثمار، ويرى عدد من المتخصصين في السياسة الاقتصادية أن الاستثمار العقاري يشكل لبنة أساسية في التنمية الاقتصادية، ولا شك أن تداخل مجموعة من العوامل الاقتصادية والاجتماعية وغيرها يجعل من دراسة إشكالية الاستثمار العقاري ضرورة تتجلى في صعوبة المجال وتعقد العوامل [1]وهذا ما أعطى للعقار أهمية بالغة في مجال النهوض بقطاع الاستثمار بحيث أصبح للتشريع العقاري مكانة خاصة ومتميزة على رأس الأنظمة القانونية الأخرى في تحريك العجلة الاستثمارية والتنموية باعتبار العقار الوسيلة الأساسية لجلب الاستثمار الاقتصادي.

ونتيجة للتوسع الحضري والنمو الديمغرافي المتزايد الذي تشهده المدن والتجمعات العمرانية بالمغرب وضعف دخل المواطن المغربي وغلاء الأراضي الحضرية وانتشار المضاربات العقارية. وبالنظر كذلك للتقدم الذي أصبحنا نعيشه في ظل عصر الوحدات الاقتصادية الكبرى، برز ما اصطلح عليه بظاهرة "القلق العقاري" وهذا ما دفع بالمشرع العقاري إلى سن باقة من الأنظمة والتشريعات العقارية بغية تأطير الهيكلة العقارية والاستجابة لمتطلبات الشريط التنموي الاستثماري بالمغرب، ونخص بالذكر نظام التحفيظ العقاري باعتباره قاطرة للتنمية وأرضية خصبة لانطلاق المشاريع الكبرى، هذا إضافة إلى مدونة الحقوق العينية الغقارية التي حاول المشرع من خلالها جمع شتات النصوص المتفرقة والمنظمة للعقارات غير المحفظة وإدراج هذا النوع من العقارات في قاطرة التنمية وكذلك قانون التعمير، وقانون الملكية المشتركة، وقانون بيع العقار في ضوء الإنجاز، والايجار المفضي إلى تملك العقار.

غير أن هذه القوانين مجتمعة اعترتها صعوبات جمة حالت بينها وبين ما كانت تصبوا إليه، وهذا ما يجعل الموضوع الذي نحن بصدده ذو أهمية بالغة تتجلى في إبراز الدور الفعال الذي يلعبه العقار عامة والتشريع العقاري خاصة، كل ذلك للنهوض بالمسار التنموي ومواكبة حلقات التطور والازدهار.

وإذا سلمنا بأن التشريع العقاري يعتبر ذو فعالية كبيرة في تحقيقي التنمية وتشجيع الاستثمار، فإلى أي حد يمكن التسليم بهذا القول في ظل وجود مجموعة من الصعوبات والاكراهات التي تشوبه؟[2]

وبعبارة أدق هل الوضعية العقارية الحالية تشجع فعلا وتساعد على جلب الاستثمار وتحقيق التنمية؟

وعلى هذا الأساس اخترنا تناول هذا الموضوع من خلال مبحثين:

المبحث الأول: الدور التنموي والاستثماري للتشريعات العقارية

المبحث الثاني: مظاهر القصور في التشريعات العقارية وانعكاساتها على التنمية.

 

المبحث الأول :الدور التنموي والاستثماري للتشريعات العقارية

لقد عرف المغرب في السنوات الأخيرة ما أسماه الفقه بثورة تشريعية شملت عدة تعديلات وجمع شتات القوانين القديمة (المطلب الأول) وكذا إحداث قوانين عقارية جديدة تماشيا مع التغيرات الاقتصادية والاجتماعية (المطلب الثاني)

المطلب الأول: دور القوانين العقارية التقليدية في تحقيق التنمية وتشجيع الاستثمار

لمحاولة الإحاطة بمختلف أوجه مساهمة القوانين ارتأينا تقسيم هذا المطلب إلى فقرتين، خصصنا الفقرة الأولى لقانون التحفيظ العقاري "14.07" على أن نعالج في فقرة ثانية مدونة الحقوق العينية.

الفقرة الأولى: قانون التحفيظ العقاري:

إن جلب رؤوس الأموال إلى مجال العقار لن يتم عن طريق سن القوانين الاستثمارية وإعطاء ضريبة سخية بل يتأتى بضمان الاستقرار واستثبات الأمن والطمأنينة في المعاملات والسوق العقارية[3] وهكذا يحتل نظام التحفيظ العقاري مكانة متميزة على رأس الأنظمة القانونية الأكثر تطورا بمختلف تيارات التقدم، والتي تعد الوسيلة الفعالة لبناء المشروعات العملاقة ذلك أنها تدمج الأملاك العقارية في الحياة الاقتصادية وتساهم في استقرار المعاملات وتسهيل الحصول على القروض الشيء الذي ينعكس إيجابيا على مالية الأفراد والاقتصاد الوطني [4]فالتحفيظ العقاري يؤدي إلى إحلال نظام قار يعطي للملكية وضعا أكثر ثباتا وأمنا وذلك محل الرسوم العدلية التي غالبا ما شوبها الغموض أو التشكك بحيث يعتبر وسيلة لتظهير الملكية العقارية من كل المنازعات التي يمكن أن تثار بشأن العقار عن طريق تطبيق مبدأ التطهير المسبق للملكية العقارية مما يضمن للمالك حقوقه على ملكيته بصفة قارة ومستمرة دون أن يتعرض في هذا الحق للضياع و الترامي من كرف الغير بسبب الاستعمال أو التقادم حتى بالنسبة لأصحاب الحقوق العينية التبعية المترتبة على العقارات المحفظة الشيء الذي يوحي بالثقة والاطمئنان إلى أصحاب هذه الحقوق ويشجعهم على منح التسهيلات والقروض [5] خذه القواعد والمبادئ التي يرتكز عليها نظام التحفيظ العقاري حيث يكون الرسم العقاري المؤسس إثر التحفيظ نهائيا غير قابل للطعن ويشكل دليلا قاطعا على حق الملكية والحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على الملك تكون للتقييدات المضمنة به بع التحفيظ قوة قانونية مطلقة خاصة لفائدة الغير حسن النية.

توفر للدائنين ومؤسسات السلف أرضية صلبة وأمنا عقاريا مطلقا يمكنها من التوفر على العناصر الضرورية لحسن توظيف رؤوس أموالها عن طريق التسليفات أو الرهون التي لا تنشأ إلا عن طريق التقييدات باعتبارها هذه القروض أداة فعالة تساهم في الإقلاع الاقتصادي للبلاد والتنمية في كل المجالات.

ولا شك في أن الاشهار في نظام التحفيظ العقاري الذي يعين الإعلان عن جميع الحقوق المنصبة على العقار وتجميع المعلومات سواء كانت متعلقة بالملاكين أو أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقارات أو بالعقارات نفسها، وجعل هذه المعلومات في كل المحافظات العقارية رهن إشارة العموم سواء أكانت مؤسسات مالية موجهة لتمويل العقار أو المستثمرين العقاريين أو المتعاملين في ميدانه يحققان نوعا من الطمأنينة في نفوس المستثمرين يجعل آثاره القانونية المتعلقة بالمعلومات والمعطيات الخاصة بالعقار المراد تحفيظه حقائق قانونية موثوقا بها ويطمئن إليها في إجراء جميع التصرفات والمعاملات القانونية والمادية الخاضعة للإشهار[6]

غير أن عدم إجبارية التحفيظ العقاري، خلق نوعا من الازدواجية ما بين عقار محفظ خاضع لقانون التحفيظ العقاري 14.07 وعقار غير محفظ عرف تضاربا على مستوى الأولوية في التطبيق، الأمر الذي عجل بإصدار مدونة الحقوق العينية.

 

الفقرة الثانية: مدونة الحقوق العينية 39.08

قبل فترة الحماية وقبل إقرار نظام التحفيظ العقاري ، كان المغرب يعرف تنظيما واحدا، وهو العقار المدني بأشكاله التقليدية بحيث لم يكن تعبير عقار غير محفظ متداولا ولا معروفا أنداك، وكان مصدر كل التنظيمات المتعلقة بالعقار المدني قبل فترة الحماية هو أحكام الشريعة الإسلامية خصوصا ما يتعلق بأسباب اكتساب الملكية وإثباتها.[7]

لكن ومع دخول الحماية الفرنسية تم إقرار نظام التحفيظ العقاري بمقتضى ظهير 9 رمضان 1931 12 غشت 1913، المتضمن للقواعد التي تطبق على العقارات المحفظة [8]فأصبح المغرب بذلك يتوفر على هيكلة عقارية مزدوجة، تم تصنيف العقارات على إثرها إلى صنفين، رئيسيين[9]

1-   عقارات محفظة تخضع لنظام التسجيل العيني

2-   عقارات مدنية أو غير محفظة تقترب من نظام التسجيل الشخصي.

وإذا كان النوع الأول من العقارات قد عرف استقرارا وثباتا على مستوى المعاملات الأمر الذي جعله أساسا للتنمية والاستثمار، فإن النوع الثاني من هذه العقارات لم يكن في مستوى التطلعات الاستثمارية والتنموية نظرا لكثرة المشاكل والعراقيل التي كان يعج بها هذا القطاع.

ورغبة من المشرع في جعل العقار بكل أصنافه أساسا لكل المشاريع الاستثمارية والتنموية، عمد إلى إصدار القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية.

وبصدور هذا القانون ظهرت معالم نية المشرع الصادقة في وضع أسس قانونية تطبق على العقارات سواء كانت محفظة أو غير محفظة والمعاملات الجارية عليها. بحيث استطر الفصل الأول من هذا القانون في فقرته الثانية بأنه "تسري مقتضيات هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية مالم تتعارض مع تشريعات خاصة بالعقار".

ويرجع الهدف من صدور مدونة الحقوق العينية هو توحيد النصوص القانونية المنظمة للعقار غير المحفظ وإن كانت هذه المدونة تطبق كذلك على العقارات المحفظة [10]وتنظيم الحقوق العينية المرتبطة بها. وكل ذلك من أجل وضع حد لازدواجية القواعد والنصوص المطبقة حتى لا تبقى محلا لتضارب الاجتهادات القضائية واختلاف الآراء الفقهية، الأمر الذي من شأنه أن يجعل من مدونة الحقوق العينية عاملا لإدماج العقارات غير المحفظة في مسلسل التنمية، وتنشيط الاستثمار في الأراضي الفلاحية وفي التنمية القروية.

ونجد أن المشرع في القانون، رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية يعترف للعقار غير المحفظ بنفس قيمة العقار المحفظ، وإن كان التحفيظ العقاري لا يشمل إلا نسبة ضعيفة مقارنة بمساحة العقار في المغرب، وإلى حين وضع نصوص قانونية لتعميم التحفيظ العقاري ، فأن المشرع لجأ إلى وضع نصوص قانونية ناظمة للعقار تؤمن استعمالات العقار غير المحفظ كل مشاكل السكن والتعمير والمشاريع الاقتصادية عن طريق سن قوانين ملاءمة، وعمل كهذا من شأنه أن يسد النقص الحاصل في العقار، ومن شأنه أن يساهم في تنمية مجال السكن والعمران، سيما إذا علمنا أن العقار لا تظهر أهميته إلا بوجود من ستهلكه[11]

وفي نفس السياق يستطرد الدكتور بن أحمد عطار قائلا: ... وإذا كنا ضد استيراد النصوص القانونية فإننا ضد إيصال الديمقراطية إلى البيوت، وإذا كنا مستعدين  للديمقراطية فإننا على استعداد لوضع نصوص قانونية لفسح المجال للعقار غير المحفظ لخدمة التنمية الاقتصادية والاجتماعية لأننا نعتز ببلدنا الذي يجب أن يكون له نموذجه القانوني الخاص به[12]

وحقيقة يمكن القول أن المشرع بإصداره لمدونة الحقوق العينية 39.08 قد ابتكر أداة للقضاء على الصعوبات القانونية الناتجة عن عدم وجود تشريع خاص يسهل الوصول إلى الأحكام المتعلقة بالحقوق الواردة على العقارات، ومن هنا يمكن إبراز أهم المستجدات التي جاءت بها هذه المدونة هذه المستجدات التي كان لها الأثر البالغ في تثبيت المعاملات واستقرارها حتى تصبح فضاء خصبا للتنمية وتشجيع الاستثمار ونذكر من هذه المستجدات ما يلي:

1-   وجوب تحرير جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو استقطابها بموجب محرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض وفق الشكل المحدد في الفقرة الثانية والثالثة من المادة الرابعة وذلك ما لم يوجد قانون خاص على خلاف ذلك (المادة الرابعة).

2-   التأكيد على مبدأ القوة الثبوتية للتقيدات المضمنة بالرسوم العقارية

3-   إلزامية المحرر الرسمي بالنسبة لعقد العمري (106)، الرهن الحيازي (147) عقد المغارسة (268)، الاشهاد بتحقيق الاطعام في عقد المغارسة (272)

4-   التنصيص على أن عقد المغارسة يجب أن يبرم في محرر رسمي.

5-   التنصيص على أن عقد الهبة يجب أن يبرم في محرر رسمي، وأن التقييد بالسجلات العقارية يغني عن الحيازة الفعلية للملك الموهوبـ،، وإذا كان العقار غير محفظ فإن تقديم مطلب لتحفيظه نفي عن الحيازة الفعلية وعن إحلاله.

6-   ضبط آجال جديدة لسقوط حق الشفعة.

7-   إنهاء لملك أراضي الموت، إذا أصبحت ملكا للدولة ولا يمكن تملكها إلا بإذن السلطة الخاصة طبقا لما جاء في المادة 222 من القانون رقم 39.08[13]

في عبارة موجزة نقول أن هذه المدونة تدعم الاستقرار القانوني، تقوي التوقيع القانوني باعتبارهما أهم الشروط القانونية التي يقتضيها إدماج العقار غير المحفظ في صلب السياق التنموي والاستثماري.

ونشير في الأخير أنه من بين أهم نقاط هذه المدونة، أنها قد عملت من جهة على إعادة نوع من التوازن في الثقة للمواطنين والمستثمرين بالعقار غير المحفظ، ومحو الاعتقاد السائد بأن هذا النوع من العقارات مشوب بالنزاعات وعدم الاستقرار.

ومن جهة أخرى اشترطت رسمية العقود في التصرفات العقارية، وهو في اعتقادنا اتجاه صحيح وسليم سيساهم بشكل كبير في حماية الحقوق وصيانة مؤسسة التوثيق باسناد توثيق التصرفات العقارية لأهل الاختصاص المؤهلين، وفي هذا صيانة لمؤسسة التوثيق من كل عشوائية وعبث في تحرير العقود.

إلا أن هذه القوانين السابقة الذكر ليست الوحيدة في المنظومة العقارية بل هناك قوانين أخرى جديدة تساهم ه الأخرى بشكل وافر في تحقيق التنمية وتشجيع الاستثمار وهي موضوع المطلب الثاني.

المطلب الثاني: مدى فعالية القوانين العقارية الجدية في تحقيق التنمية وتشجيع الاستثمار.

وبالنظر لطبيعة المطلب فإن الأمر يقتضي منا التطرق لكل من قوانين التعمير (الفقرة الأولى)، والملكية المشتركة (الفقرة الثانية)، وبيع العقار في طور الانجاز (الفقرة الثالثة)، وأخيرا الإنجاز المفضي إلى تملك العقار (الفقرة الرابعة).

الفقرة الأولى: قوانين التعمير

نظرا للتوسع الحضري والنمو الديمغرافي  المتزايد الذي تشهده المدن والتجمعات العمرانية بالمغرب فقد أصبح الأمر ملجأ إلى وضع سياسة تعميرية تواكب هذه التغيرات ....... وسع الأوضاع الاقتصادية والاجتماعية وتأسس لحدود واقعية للأزمة السكنية التي يعرفها المغرب.

وفي هذا السياق كان طبيعيا أن يهتم التشريع المغربي بتنظيم المجال العمراني فصدر بهذا الخصوص جملة من النصوص القانونية لتجاوز مخلفات القوانين التي سنتها سلطات الحماية وأدت إلى تشويه المجال العمراني. ويتعلق الأمر بقانون 90.12 المتعلق بالتعمير وقانون رقم 90.25 المتعلق بالتجزئات العقارية [14]

يعتبر قانون التعمير مجموعة من القواعد التي تنظم تدخل السلطة العامة في مجالات استعمال الأراضي وتنظيم التجمعات العمرانية. وغاية سياسة التعمير تبدو ذات بعد مزدوج فهي تتوجب من جهة تنظيم المدن والتجمعات العمرانية بالاستناد على معايير جمالية ووظيفية محددة مسبقا والعمل من جهة ثانية على تحسين الوسط السوسيو ثقافية بهذه المدن والاستجابة لطموحات سكانها وعقلنة سير عمل النشاط الاقتصادي فيها [15] وإلى جانب التنمية الاقتصادية والاجتماعية والثقافية يمكن الحديث عن التنمية العمرانية والتي تهتم بتنظيم المدينة أو بشكل أوسع بالتنظيم العقلاني لاستعمال السطح داخل المناطق الحضرية وهذه التنمية لا تتحقق إلا بتخطيط حضري فعال هذا التخطيط يعتبر المدخل ....... وبل الأرضية الوحيدة المنتظر منها احتضان كل مكونات التنمية باعتبارها المجال الذي يتقاطع فيه كل أنشطة الدولة هذا التخطيط أصبح يتم اليوم بتصاميم مختلفة التي تعتبر إطارا قانونيا وأداة سياسية لاستغلال الأراضي الحضرية وضمان حسن استعمالها هذه المخططات منها من ينظم المجال الحضري وجزء من المجال القروي  ويطلق عليها المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية ومنها ما يدخل في المجال الحضري فقط كتصميم التطبيق وتميم التهيئة أما تصميم التنمية فلا يهم سوى المراكز القروية.

وتأسيسا على هذا تجدر الإشارة العمومية في وثائق التعمير مرجعية للوصول إلى التدبير المعقلن والمخطط حيث تعمل على هيكلة وإنتاج الفضاءات الحضرية والعمرانية المخططة بناء على التوجهات الواردة في هذه الوثائق التي تشمل مختلف قطاعات التنمية الاقتصادية والاجتماعية. المشرع أعطى أولوية لصلابة مقتضيات تصميم التهيئة على الاستجابة لمقتضيات الاستثمار مما يعكس الخلفية المتحكمة في الاطار القانوني المنظم للتخطيط والتي تجعل من التنظيم بدل المرونة أساس وثائق التعمير وهي مقاربة لا يمكن تبنيها لكونها تتعارض مع التغيرات المتسارعة التي يعرفها المجال الحضري والتي تتطلب مواكبة متواصلة لتحقيق غايات التنمية، فلا يمكن أن ترهن منطقة بكاملها بواسطة وثيقة أعدت بناءا على معطيات أصبحت في غالب الأحيان متجاوزة ......... تنمية فالمرونة في وثائق التعمير على مستوى الاعداد والدراسة والمحتوى تعتبر دعامة أساسية لتلبية متطلبات الاستثمار[16]

وقد جاء في دورية مشتركة بخصوص شروط الاستفادة المشاريع الاستشارية من استثناءات في مجال التعمير وتعد مشاريع البناء وإحداث التجزئات العقارية والمجموعات السكنية ملفات استشارية بامتياز بالنظر لانعكاساتها الاقتصادية والاجتماعية والعمرانية ........... يتطلب إيلاء المزيد من العناية لدراسة طلبات الترخيص لإنجاز هذه المشاريع ولتجاوز بعض المعوقات في هذا المجال وخاصة وثائق التعمير التي تشكل أحيانا عرقلة إنجاز لمشاريع الاستثمار اتخذت في السنوات الأخيرة مجموعة من الإجراءات الانتقالية تتوخى نهج أسلوب السير والمرونة لتدبير شؤون التعمير مما ساعد على معالجة عدد كبير من ملفات مشاريع الاستثمار .

حددت هذه الدورية مشاريع الاستثمار التي يمكن أن يستفيد من استثناءات في مجال التعمير في الاستثمارات التي لها انعكاسات من أهم المستويات التالية:

1-   اقتصادية: كخلق رواج اقتصادي وإتاحة فرص عديدة للتشغيل أثناء انجاز المشروع أو أثناء اشتغاله أو جلب استثمارات مالية أجنبية مهنية.

2-   اجتماعية: كإنجاز برامج سكنية اجتماعية أو برامج سكنية تدخل في إطار محاربة السكن غير اللائق أو مرافق عمومية غير مكسبة.

3-   العمراني كإنجاز بنية تحتية خارج الموقع سوف تستفيد منها قطاعات حضرية وخاصة الأشياء المرشحة لإعادة الهيكلة وكذا المشاريع التي ينتج عنها قيمة مضافة يستفيد منها الموقع[17]

الفقرة الثانية: الملكية المشتركة:

أمام تزايد النمو السكاني بالمجال الحضري وضعف دخل المواطن المغربي وغلاء الأراضي الحضرية وانتشار المضاربات العقارية كانت من اللازم أن تتجه سكنية بالمدن وتقسيمها إلى طبقات وشقق تستجيب جزئيا لهذه الضرورة وقد نشأت عن هذا النمط الجديد للسكن علاقات جوار جديدة وغير مألوفة تتسم بصعوبة تعايش الأسر وعدم احترام قواعد وضوابط الملكية المشتركة مما نتج عنه إهمال المرفق[18] وقد أحدث تدخل المشرع بواسطة ق رقم 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة الصادر بتاريخ 3 أكتوبر 2002 دينامية جديدة في السوق العقاري بصفة عامة وروحا متجددة في إنعاش القطاع السكني والتجاري بصفة خاصة سيما بعد إحساس المنعشين العقاريين والمواطنين عامة باهتمام المشرع المغربي بهذا الجانب المهم في الحياة الاجتماعية والاقتصادية سعيا منه لإضفاء نوع من العزم والتنظيم في إدارة الملكية المشتركة التي تحظى بأهمية كبيرة في إطار الملكية المشتركة العقارية [19] فتوفير السكن اللائق والملائم يعد أحد مقومات الحياة الأساسية التي تساهم في عمليات التنمية حيث يعد قاعدة استقرار الحياة العائلية وصيانة الأسرة إضافة إلى انعكاساته على مستوى الاقتصاد الوطني ككل. فنظرا لأهمية قطاع الإسكان الإسكان من الناحية الاقتصادية والاجتماعية والثقافية والسياسية فإن جل دول العالم تحاول أن تجعل من هذا القطاع الحيوي القبلة لجلب أكبر الاستثمارات مخاطرة نظرا لتأثيره الطفيف بالتقلبات والدورات الاقتصادية وارتفاع الطلب على العقارات وخصوصا السكنية[20]

الفقرة الثالثة: بيع العقار في طور الإنجاز

في ظل التحولات التي شهدها ميدان العقار والارتفاع المهول الذي عرفه بسبب التطور الاقتصادي، وكذا التطور الذي عرفه قطاع الإسكان والانعاش العقاري مما أدى إلى ظهور نوع جديد من البيوعات، وهو بيع العقار في طور الإنجاز، وقد ازداد التعامل به خلال العقدين الآخرين مما دفع بالمشرع إلى إيجاد الاطار قانوني، وهو القانون رقم 44.00 لينظم هذا النوع من البيوعات وتوفير ضمانات للمشتري وكذا تسهيل إنجاز المشاريع من طرف المستثمرين في سوق العقار وتخليق مجال المعاملات العقارية، مع خلق ديناميكية اقتصادية تستند على حفض النفقات والتكاليف وانعاش السوق العقارية[21]

ومن بين الضمانات المشجعة على الاستثمار والتنمية التي جاء بها قانون 44.00 هو وجوب إبرام عقد ابتدائي بواسطة محرر رسمي أو بموجب ثابت التاريخ من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية وهو ما نص عليه الفقرة الثالثة من الفصل 618 من قانون الالتزامات والعقود المغربي، ونفس المقتضيات المذكورة تطبق على عقد البيع النهائي.

وجذير بالإشارة أن توجه المشرع نحو إقرار الرسمية في العقود من شأنه أن يضع حدا أو على الأقل سيخفف من المشاكل التي تنتج عن العقود العرفية التي تبرم من أشخاص غير مؤهلين ولا يتوفرون على التكوين القانون المطلوب[22]

وبالإضافة إلى هذا، هناك ضمانات هي قانونية، تمثل أساسا فيما أقره الفصل 618 من ق.ل.ع. بحيث يتم تقييد البيع الابتدائي لعقد بيع عقار في طور البناء تقييدا احتياطيا، وهو إجراء يضمن حقوق المشتري ضد أي بيع تان يلجأ إليه البائع [23]

أما الضمانات التي يوفرها القانون للبائع، تتمثل في كون أن هذا الأخير يبقى مالكا، باعتبار أن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بعد الانتهاء من هذه الأشغال [24]

الفقرة الرابعة: الايجار المفضي إلى تملك العقار 51.00

على غرار باقي القوانين العقارية الجديدة الأخرى، حاول المشرع المغربي من خلال قانون رقم 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار أن يجعل هذا القانون هو الآخر مساهما في حركة التنمية والاستثمار، من خلال التقليص ما أمكن من أزمة السكن التي تتخبط فيها الطبقة المتوسطة ذات الدخل المحدود غير القادرة على تملك سكن لائق يستجيب لمتطلبات العيش الكريم، والكرامة الإنسانية.

ومن أجل التشجيع على هذا النوع من السكن والاقبال عليه سواء من طرف البائع أو المشتري، وفر المشرع العقاري جملة من الضمانات التي تصب في هذا الغرض.

ومن الضمانات التي أقرها المشرع في القانون رقم 51.00 نجد توثيق العقود، حيث نهج المشرع المغربي نفس النهج التي سارت عليه باقي القوانين العقارية الجديدة وأوجب في المادة الرابعة من هذا القانون على وجوب تحرير عقد الايجار المفضي إلى تملك العقار في محرر رسمي أو ثابت التاريخ، يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود ورتب على تخلف ذلك البطلان[25]

ومن جملة الضمانات التي وفرها المشرع للمكتري تمكينه من إجراء تقييد احتياطي على عقد البيع الابتدائي إذا تعلق الأمر بعقار محفظ [26]وذلك للحفاظ المؤقت  على حقوق المكتري[27] أما إذا تعلق الأمر بعقار غير محفظ فإنه تودع نسخة من العقد بسجل خاص  بكتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية بدائرة موقع العقار [28]

وبالإضافة إلى ما سبق فإن المكتري المتملك بمقتضى عقد الايجار المفضي إلى تملك العقار يتمتع بحق الأفضلية على باقي الدائنين غير المرتهنين [29]وذلك في حالة إعسار البائع أو وفاته، فبمقتضى هذا الحق يمن للمكتري المتملك استرجاع جميع الأقساط التي أداها للبائع لكن بعد استيفاء الدائنين الممتازين والمرتهنين ديونهم في حالة وجودهم[30]

وحسب المادة 7 من القانون رقم 51.00 يبقى أهم مقتضى جاء به هذا القانون هو تنصيصه على وجوب تضمين العقد بمرجع عقد التأمين المبرم من قبل البائع لضمان العقار، وذلك لضمان حقوق المكتري في الأداءات المدفوعة للبائع أو صاحب المشروع.

وفي مقابل هذه الضمانات التي وفرها القانون 51.00 للمكتري، هناك ضمانات أخرى هي للبائع، يتم بموجبها حفظ مصالح البائع، بحيث تبقى ملكية العقار بيده ولا تنتقل إلى المكتري المتملك إلا بعد إبرام عقد البيع النهائي وسداد كافة الثمن تحت طائلة المطالبة فسخ العقد وفق إجراءات مبسطة إذا أخل المكتري بالتزاماته المتمثلة في عدم أداء الأقساط المتفق عليها داخل أجل استحقاقها [31]

ومن ثم يمكن القول بأن المشرع المغربي حاول ما أمكن في هذا العقد التوفيق بين مصالح المكتري والبائع وذلك خدمة لقضية واحدة وهي حل أزمة السكن وتمكين ذوي الدخل المحدود من الحصول على سكن بدل اللجوء إلى السكن العشوائي وغير القانوني، فكان هذا القانون فعلا وسيلة لتسويق الرصيد السكني.[32]

المبحث الثاني: مظاهر القصور في التشريعات العقارية وانعكاساتها على الاستثمار والتنمية:

إن المحلل لوضعية الهياكل العقارية في بلادنا من ناحية تأثيرها في العملية الاستثمارية يجد بأن العقار يعاني بشكل عام من مشاكل تجعل منه عائقا من عوائق التنمية، بدل من أن يكون أداة من أدواتها، فإذا كان العقار يعتبر مبدئيا أساس كل تنمية اقتصادية واجتماعية ومنطلق أي مشروع كيفما كان نوعه، فإن تعدد هياكله وأنظمته وتنوع القوانين والمساطر المطبقة عليه تجعله يفقد القوة الضمانية والائتمانية المسهلة لوسائل التمويل الضرورية للاستثمار، وكذلك لحرية تداوله في السوق العقارية الموفرة لشروط إعادة توظيفه وهيكلته التلقائية[33]

ولمحاولة الإحاطة بمختلف المعيقات والاكراهات التي تطرحها التشريعات العقارية بالمغرب، سنقتصر في دراستنا على بعض الأنظمة العقارية الخاصة (المطلب الأول) على أن نساؤل معيقات القوانين العقارية الجديدة في (مطلب ثاني).

المطلب الأول: تعدد الأنظمة العقارية الخاصة والصعوبات التي تطرحها

من المعلوم أن النظام العقاري المغربي مزدوج في هياكله، متنوع في طبيعته إلى جانب العقارات المحفظة وغير المحفظة، هناك أراضي الجموع أو ما يسمى بالأملاك السلالية، والأملاك الحبسية، وأراضي الجيش وغيرها ...

الفقرة الأولى: أراضي الجموع:

لقد عرف الدكتور محمد خيري أراضي الحموع بأنها أراضي ترجع ملكيتها إلى جماعات سلالية في شكل قبائل أو دواوير أو عشائر، قد تربط بينهم روابط عائلية أو عرقية واجتماعية ودينية وحقو الأفراد فيها غير متميزة عن حقوق الجماعة [34]

ونظرا للوضعية المعتمدة التي تطرحها هذه الأراضي أمام المستثمرين والمخططين الذين يصطدمون بالعراقيل والمشاكل المتعلقة بها، فإن هذا النوع من العقارات يعتبر من أكبر معيقات التنمية والاستثمار في المغرب، في الوقت الذي كان عليها أن تساهم بقسط وافر في تحريك العجلة الاقتصادية والاجتماعية نظرا لكون مساحتها التقريبية تتراوح ما بين 10 و12 مكتار، أي أكثر من ثلث التراب الوطني.

غير أن الواقع شيء آخر، فالأراضي السلالية مثلا تطرح صعوبات قانونية وعملية، فالصعوبات القانونية تتجلى في خضوعها للأنظمة والأعراف المحلية ولتشريع خاص يخضعها للوصاية الإدارية، أما العملية فهي صعوبة التوفيق بين مطالب الجماعات السلالية ومتطلبات التخطيط الحضري المحكم[35] ولحماية هذه الأراضي أوكل المشرع فض المنازعات المرتبطة بها إلى جماعة النواب للبث في الطعون إليها  فإذا قبل الأطراف بالقرار النيابي يتم تغييره أما إذا رفض الأطراف تنفيذ القرار النيابي واختار الطعن فيه أمام مجلس الوصاية فالاختصاص ينتقل إلى هذا الأخير وليس إلى أي جهة قضائية أخرى، غير أن الواقع العملي يبين طول مسطرة المصادقة على القرارات النيابية من طرف مجلس الوصاية مما ينعكس سلبا على كل تنمية أو استثمار يمكن أن تكون أراضي الجموع موضوعا لها.[36]

وبالرجوع إلى الواقع نجد أن النزاعات المتعلقة بأراضي الجموع يبث فيها من طرف مجلس الوصاية وبذلك فهي لا تخضع لأي رقابة قضائية إلا في حالات نادرة واستثنائية. وذلك يناء على المنشور الوزاري رقم 3/162 المشترك بين وزير الداخلية، وزير العدل الصادر بتاريخ 12/3/1962، الذي حدد الحالات التي تختص بها المحاكم والحالات التي تختص بها الجماعات النيابة، وهو المنشور الذي يعتمده المجلس الأعلى.

وهنا يتساءل عدد من الباحثين في هذا المجال كيف يمكن لمنشور مخالف للقواعد الإجرائية المعمول بها أمام القضاة وبالخصوص قانون المسطرة المدنية الذي يعتبر المحاكم الابتدائية صاحب الولاية العامة أن يؤسس لقواعد اختصاص[37]

وجدير بالإشارة أنه في ظل غياب قوانين وأنظمة عقارية ملائمة لهذا النوع من العقار وأمام التطور اليومي للمدن، تبقى هذه الأراضي عرضة لانتشار ظاهرة البناء العشوائي وتفشي التجمعات السكنية غير القانونية بل إنها تشكل مجالا خصبا للمضاربات والمعاملات العقارية المشروعة، مما ينعكس سلبا على التخطيط والتطور العمرانيين [38]

الفقرة الثانية: أراضي الجيش

أراضي الجيش هي أراضي زراعية، أو قابلة للزراعة أو مراعي يقتطعها السلطان لإحدى القبائل والعشائر مقابل خدمتها العسكرية، وذلك قصد استغلالها والانتفاع بها على وجه الشياع، بدون أداء الضرائب عدا الزكاة، ومنها أخذت هذه الأراضي تسميتها انتسابا إلى قبائل الجيش التي تقطنها وتستغلها [39]

فهذه الأراضي هي ملك خاص للدولة يستفيد الأفراد فيها بحق الانتفاع فقط ويسمى عقد التسليم هذا بعقد التنفيذ، ويتضمن هذا العقد الانتفاع الشخصي ويعاد إعطاء هذا الحق إلى بناء في حالة وفاة المستفيد[40]

ويمكن القول إن أراضي الجيش مثل الأراضي الجماعية تفتقر إلى قانون ينظم ويضبط علاقتها بالجماعة التي تقييم عليها من حيث التسيير والتصرف فيها مما يجعلها تخضع في تنظيمها للأعراف المحلية التي تختلف من منطقة إلى أخرى [41]وهذا ما يجعله عائقا أمام التنمية والاستثمار لغياب قانون منظم لها كل ما سبق القول. وكذا لكون القسمة في الأراضي الزراعية لا تتم بشكل دوري ولكن يتم الاقتصار على قسمة واحدة تكون نهائية ، كما أ، هذه الأراضي غير قابلة للتفويت ولا للحجز لأن القبيلة ليس لها إلا حق الانتفاع أما الرقابة فهي للدولة، هذا إضافة إلى حرمان النساء من الاستفادة من حق استغلال هذه الأراضي والمشاركة في التقسم [42]

ومن تم فهذه الأراضي تطرح العديد من المشاكل نظرا لوضعيتها سواء القانونية غير المضبوطة وكذا من خلال تسييرها، أضف إلى ذلك تعدد مساطر اقتناءها مما يشكل عائقا إضافيا للسياسات الاستثمارية للدولة.

الفقرة الثالثة: أراضي الأحباس

تعتبر أراضي الأحباس تلك الأراضي التي أوقفها بعض الأشخاص لفائدة الزوايا أو المؤسسات الدينية والخيرية والاجتماعية أو لفائدة أفراد عائلتهم بحيث تصبح بعد انقراضهم تماما أحباسا عمومية وتشكل هذه الأراضي مساحة قدرها 48843 هكتار [43]وتخضع هذه الأراضي لنظام مدونة الأوقاف الصادرة في 23 فبراير 2010.

ولا شك أن الوقف شكل عنصرا مهما في الحفاظ على التراث الإسلامي العريق وجعله يقوم بالدور الأساسي الذي أحدث من أجله، كما أن تطور مؤسسة الوقف من الدور التقليدي إلى دور حديث يتميز بتأهيل الأحباس من خلال تحويلها إلى مشاريع سكنية (تجزئات عقارية، مركبات سكنية، ومركبات تجارية) ساهم في حل جزء من المشاكل الناجمة عن الضغط العمراني[44]

إلا أن هذا الدور الحيوي تقابله بعض الإشكاليات المرتبطة بالطبيعة القانونية لهذا النوع من العقار، والذي يصعب اقتناؤه إلا باتباع مسطرة معقدة وطويلة[45] على اعتبار أن مسطرة تفويته تفرض الحصول على ترخيص بمقتضى ظهير لأضف إلى ذلك الصعوبات التي أصبحت تطاله من ترامي الغير أفرادا كانوا أم جماعات، وكذا توقف الناس عن تحسين عقاراتهم إلا نادرا.

وبالإضافة إلى ما سبق فإن الوقف المعقب هو الأخير يطرح عدة مشاكل تجعله حاجزا أمام تحقيق أي تنمية عمرانية[46] كما يساهم في إخراج العقار من التداول وذلك نظرا للمنازعات المتعلقة به بين الأعقاب فتتعروهم أتباع البطالة والتواكل فيما بينهم، حيث لا يبادرون إلى إصلاح هذا الوقف بقدر ما ينتظرون الريع الناتج والذي يتكلف الناظر بمزجه[47] فقد أدى هذا بالمشرع المغربي إلى التوجه نحو تصفية الوقف المعقب انسجاما مع بعض التشريعات المقارنة كالتشريع المصري والسوري وهكذا نصت المادة 109 من مدونة الأوقاف على أنه " لا يجوز انشاء الوقف المعقب إلا في حدود ثلاث طبقات الموقوف عليه ثم أولاده، ثم أولاد أولاده[48]

وهكذا يتضح جليا من خلال هذه الأمثلة أن الأنظمة العقارية السائدة أصبحت متجاوزة بل أنها تشكل عائقا أمام تحقيق نمو عمراني مبني على أساس تخطيط محكم من خلال إعداد وثائق التعمير تعكس التوجهات العامة للسياسات المتبعة في هذا المجال مما يفرض حتمية مراجعة هذه الأنظمة بشكل يطورها ويجعلها كلائمة للظروف والمعطيات الراهنة[49]

المطلب الثاني: اختلالات القوانين العقارية الجديدة

لقد وفر المشرع للمتعاملين في إطار القوانين العقارية الجديدة مجموعة من الضمانات، إلا أن هذه الضمانات تصطدم بالعديد من الاكراهات التي تحول وأهداف هذه القوانين، وإذا كان إدماج المشرع للعقار غير المحفظ في حل أزمة السكن جاء استجابة لضعف الرصيد العقاري، فإن هذا الأمر لا يخلو من صعوبات.

وهذه الصعوبات هي ما سنحاول إبرازها على مستوى هذا المطلب. من خلال تبيان مظاهر القصور في قوانين التعمير المغربية. (الفقرة الأولى) على أن نحاول بعد ذلك تسليط الضوء على أبرز الاختلالات التي تعتري أو تشوب القوانين العقارية الجديدة الأخرى (18.00 . 44.00 . 51.00 )

الفقرة الأولى: مظاهر القصور في قوانين التعمير المغربية

من المعلوم أن كل القوانين الجديدة التي يصدرها المشرع إلا ويحاول من خلالها تجاوز الثغرات والنقائص والشوائب التي اعترت القوانين السابقة أو القديمة، وهذا هو حال قوانين التميز الجديدة، ويتعلق الأمر بقانون 12.90 المتعلق بالتعمير وقانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية إلا أن هذه الأخيرة عرفت هي نفسها مجموعة الثغرات التي حالت بينها وبين تحقيق التنمية والاستثمار ومن بين هذه الثغرات نذكر ما يلي:

-        انفراد الإدارة المكلفة بالتعمير بإعداد وثائق التعمير دون إشراك الجماعات المحلية. وهو ما يطرح عدة مشاكل عند التطبيق تتمثل في عدم ملاءمة هذه الوثائق للواقع هذا فضلا عن تعدد المتدخلين في إعداد هذه الوثائق وتنفيذها[50]

-        افتقار بعض المدن المغربية لوثائق تعمير تنظم المجال العمراني بها. مما يساهم في انتشار السكن العشوائي وغير القانوني[51] وهذا الأخير بطبيعة الحال يقف حائلا أمام كل العمليات الاستثمارية والتنموية نظرا لعدم الاقبال عليه من قبل أصحاب رؤوس الأموال.

-        جعل تحريك الدعوى العمومية بشأن مخالفة قوانين التعمير بيد رئيس المجلس الجماعي[52] هذا الأخير الذي بإمكانه سحب الشكايات والتخلي عن المتابعة.

-        أضف إلى ذلك عائق المدة الزمنية الذي يقف أمام التهيئة الحضرية والإنتاج العقاري وهذه الوضعية تنعكس سلبا على مردودية العمليات التي ينجزها كل من المالكين والمنعشين العقاريين[53]

-        اعتبار المعايير المعمول بها في مخططات التعمير معايير مشددة الأمر الذي من شأنه أن يعرقل تهيئة الأراضي ذات الكلفة المحدودة بالنسبة للأسر ذات الدخل المتواضع[54]

-        بطء وتعقيد مسطرة دراسة طلبات الترخيص

-        البناء العشوائي كنتيجة للتعقيد وارتفاع نسبة رفض رخص البناء بحيث نتج عن هذا التعقيد تخطي المواطنين لقانون التعمير ومخططات التهيئة المنبثقة عنه والالتجاء إلى البناء خارج الاطار القانوني. الشيء الذي أفرز ظاهرة السكن العشوائي[55]

-        ضعف الجزاءات الزجرية في قوانين التعمير والتي لا تتجاوز عقوبات مالية مفروضة على المخالفين الأمر الذي يشجع المضاربين أكثر على تجاوز ومخالفة قوانين التعمير[56]

الفقرة الثانية: مظاهر القصور في كل من قانون (51.00 – 44.00 –18.00 )

لا أحد يجادل أن القوانين العقارية الجديدة (51.00 – 44.00 –18.00 ) كلها جاءت من أجل المساهمة في مسار التنمية من خلال توفير السكن وتكين ذوي الدخل المحدود من تملك سكن يستجيب لمتطلبات العيش الكريم والخروج من زمرة السكن العشوائي والقصة يرى، غير أن هذه القوانين كسابقتها عرفت بدورها مظاهر قصور وعجز كانت سببا وراء عجزها وعدم قدرتها على تحقيق الغايات والأهداف التي شرعت من أجلها.

ويأتي في مقدمة هذه المظاهر مسألة التعاقد في إطار القوانين العقارية الجديدة، فعلى مستوى بيع العقار في طور الإنجاز نجده يبرم على مرحلتين، عقد ابتدائي ثم عقد بيع نهائي بعد سداد كافة الأقساط المتفق عليها، وهنا يثور الاشكال، بحيث أن مالك العقار يعتبر مالكا مفترضا لا مالكا حقيقيا، مما يحول دون توفر عنصر الاطمئنان في الملكية [57]وهذا سبب كافي في عزوف المواطنين عن التعامل في مثل هذا النوع من البيوع.

أما بالنسبة للقانون رقم 51.00 فهو الآخر يقوم على مرحلتين، ولكن بصيغة أخرى، بحيث يستمر المكتري في أداء الأقساط الشهرية باعتبارها سومة كرائية إلى حين حلول تاريخ الخيار، والاشكال المثار في هذا الاطار والذي يؤدي إلى إضعاف ضمانات هذا القانون هو عدم أحقية المكتري في استرجاع أقساط الكراء المدفوعة مسبقا إذا لم يعد قادرا في الاستمرار في العلاقة التعاقدية[58]

وإذا كان المشرع المغربي من خلال إصداره القانون 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة قد حاول ما أمكن تجاوز الثغرات التي كان يثيرها القانون القديم 16 نوفمبر 1946. فإن هذا القانون هو الآخر لقي عدة عراقيل ساهمت في عرقلة أهدافه الاقتصادية والاجتماعية ، وتربط أساسا بعدم الالمام الدقيق بهذا القانون ، وعدم تأقلم الملاك مع هذا النوع الجديد من السكن والعلاقات التي تنجم عنه، خاصة أمام التحول من العيش في سكن عائلي مستقل إلى سكن جماعي يجمع العشرات من الأسر في عقار مبني واحد[59]

ومن ثم يمكننا القول مع الأستاذ عبد الحق صافي إن نجاح فكرة السكن الجماعي ترتبط إلى حد بعيد يتوفر عقلية الملكية المشتركة وكل تجمع يتأثر بسلوك كل واحد من أعضائه، فيجب أن يمتنع مالك محل عن فعل ما يعتبره محرما بالنسبة لغيره من الملاك وتمكينهم من فعل ما يعتبره مباحا اه".

وجدير بالذكر أن المشرع المغربي قد أدرج العقار غير المحفظ في مسلسل حل أزمة السكن نتيجة لضعف الرصيد العقاري اللازم لتنفيذ أهداف القوانين الجديدة المذكورة أعلاه. غير أن هذه الخطوة لا تخلق من المشاكل والمجازفات، وذلك نظرا لترسيخها للطابع الازدواجيفي النظام العقاري بين عقار محفظ وغير محفظ، هذا في وقت الذي تتم فيه المناداة بضرورة تعميم نظام التحفيظ العقاري [60]

هذا فضلا عن المنازعات التي تطرحها العقارات غير المحفظة، خاصة فيما يتعلق بالقانون الواجب التطبيق، وتضارب الآراء والاجتهادات حولها، مما جعل منها ضمانة ضعيفة للبنوك في منح الائتمان، [61] وإن كان هذا المشكل قد قل نوعا ما بصدور مدونة الحقوق العينية.

خاتمة:

من خلال كل ما سبق يتأكد أن العقار بدون شط يعد عنصرا رئيسيا في مجال التنمية العمرانية والاستثمار في هكذا مجال، واعتبارا للتحريات التي تعرفها بلادنا على الصعيدين الاقتصادي والاجتماعي، ونظرا للتزايد المفرط للطلب على الأراضي فإنه بات من الضروري إعادة النظر في بعض القوانين المتابعة في اتجاه خلق انسجام وتكامل بين العقار والتعمير، بما في ذلك التدبير العمراني من جهة ومتطلبات التنمية والاستثمار من جهة أخرى[62]

وقصد تأهيل القطاع والرفع من قدراته على الاستجابة لمتطلبات التمدن السريع وانعكاساته على التطور الحضري. وانعاش السكن الاجتماعي وامتصاص العجز السكني المتراكم فإنه يمكن اقتراح بعض الأفكار التي تبدوا ضرورية لرسم سياسة واضحة في هذا الشأن وذلك من خلال ما يلي:

-        التفكير بشكل جدي في وضع الأسس القانونية للملكية العقارية عبر تحفيظ العقارات لتوضيح وضعيتها المادية والقانونية تفاديا لكثرة النزاعات التي تثار حولها ما يؤثر بشكل كبير على الاستثمارات.

-        يلزم إعادة النظر في القوانين والمساطر المنظمة للعقار غير المحفظ بتطويعه لخدمة التعبير ورفع الحواجز التي تجعله معيقا للاستثمار

-        توجيه أنظمة الملكية العقارية خاصة تلك العائدة للدولة وتنظيمها في نظام واحد، يهدف بالأساس توفير احتياطات عقارية للدولة والجماعات الترابية على وجه الخصوص.

-        اعتماد مبدأ العدالة في وثائق التعمير بغية تفعيل مفهوم التضامن الاجتماعي والعدالة العقارية.

 

لائحة المراجع:

1-  الكتب:

-        ادريس الفاخوري: مدونة الحقوق العينية وفق قانون 39.08 الطبعة 2003، دار نشر المعرفة.

-        المختار بن أحمد العطار التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي الطبعة الأولى، 2013.2014.

-        أحمد أجعون، إعداد التراب الوطني والتعمير ، الطبعة الأولى، 2014-2015.

-        الحاج شكرة، الوجيز في قانون التعمير ، الطبعة السادسة 2011

-        مصطفى أشيبان تنظيم الملكية المشتركة في التشريع المغربي.

-        محمد خيري: قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، دار النشر المعرفة الرباط الطبعة الخامسة.

-        محمد محجوبي: قراءة عملية في قوانين التعمير المغربي، الطبعة الأولى 2006، مطبعة دار النشر المغربي.

2-  الرسائل:

-        عبد القادر بوحماد، لاستثمار العقاري في قطاع الإسكان بالمغرب، رسالة لنيل دبلوم الدراسات المعمقة في القانون الخاص جامعة محمد الأول جدة، 2004-2005.

3-  المجلات:

-        المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية REMALD مطبعة دار النشر المغربية العدد 72، 2007.

4-  الندوات:

-        العقار والاستثمار، أشغال اليوم الدراسي المنظم من طرف عمالة إقليم الحوز والمكتب الجهوي للاستثمار الفلاحي للحوز بتعاون مع مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش، الطبعة الأولى، 2005.

 

---

[1] - لطيفة بحوص، إشكالية الاستثمار العقاري بين متطلبات القانون ورهانات التنمية، منشورات المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية REMALD صفحة 19.

[2] ادريس الفاخوري مدونة الحقوق العينية وفق قانون 39.08، الطبعة 2003، دار نشر المعرفة، الصفحة 24.

[3] - لطيفة بحوص إشكالية الاستثمار العقاري بين متطلبات القانون ورهانات ال.......... ص 208-209

[4] - المختار بن أحمد العطار التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي ص 5 الطبعة الأولى 2013/2014

[5] - محمد خيري العقار وقضايا التحفيظ ص 103.

[6] - ذ. محمد بن الحاج السليمي "الدور الاقتصادي للتحفيظ العقاري، الندوة العلمية حول تمانون سنة من التحفيظ العقاري: حصيلة وأفاق 1993-913 ص 25

[7] - محمد خيري، مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة، ندوة العقار غير المحفظ إلى ابن الطبعة الأولى 2004، ص 14.

[8] - ادريس الفاخوري، الحقوق العينية الأصلية والتبعية

[9] محمد كيري ، مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة ندوة العقار غير المحفظ إلى أين الطبعة الألى ، المطبعة والوراقة الوطنية مراكش، ص4.

[10] ادريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون رقم 39.08 مرجع سابق، ص 95.

[11]- المختار بن أحمد عطار، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي، الطبعة الأولى مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء ، ص 230.

[12]- نفسه .

[13] المصطفى امكار، مذكرة السيد المحافظ العام إلى السادة المحافظين على الأملاك العقارية مذكرة 23 مايو 2012.

[14] ادريس الفاخوري "الحقوق العينية" طبعة 2013 ص 45 و 46.

[15] - إعداد التراب الوطني والتعمير أحمد أجعون الطبعة الأولى ص 142-143 ، 2014-2015

[16] - الحاج شكرة الوجيز في قانون التعمير المغربي الطبعة السادسة 2011 ص 72-73.

 

[17] دورية مشتركة بخصوص شروط الاستفادة من المشاريع الاستثمارية من استثناءات في مجال التعبير إلى السادة ولاة الجهة وعمال عمالات وأقاليم المملكة الرباط مارس 2003 وزارة الداخلية عدد 27 الوزارة المنتدبة لدى الوزير الأول المكلفة بالإسكان والتعمير عدد 302. قانون الاستثمار بالمغرب REMAL ط الثانية 2009.

[18] ادريس الفاخوري الحقوق العينية ص 48

[19]- مصطفى اشيبان تنظيم الملكية المشتركة في التشريع المغربي 285

[20] - الاستثمار العقاري في قطاع الإسكان بالمغرب عبد القادر بو حماد رسالة لنيل دبلوم الدراسات المعمقة في القانون الخاص Maroc Droit 2004/2005

[21] محمد الحضراوي، إشكالية توثيق التصرفات العقارية ومتطلبات التنمية قراءة في قانون 44.00، مجلة البحوث عدد 07.2007 ص 37.

[22] - محمد الربيعي، المعاملات العقارية بين ظاهرة انتشار المحررات العرفية وضمانات المحررات الرسمية. أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، كلية الحقوق، جامعة الحسن الثاني، الدار البيضاء السنة الجامعية 1999-2000 ص 138 وما بعدها .

[23] - ادري الفاخوري، الحقوق العينية وفق 39.08 م.س. ص52.

[24] - نفسه.

[25]- ادريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق قانون 39.08 مرجع سابق صفحة 53.

[26] - المادة 5 من قانون 51.00

[27] - ادريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق قانون 39.08 مرجع سابق ص ....

[28] - المادة 6 من 51.00

[29] - المادة 11 من قانون 51.00

[30] - ادريس الفاخوري ، مرجع سابق ، 53.

[31]- ادريس الفاخوري، السكن في ظل التشريعات العقارية الخاصة، مجلة الأملاك، العدد السابع ص 2011، ص 22.

[32]- ادريس الفاخوري نفسه ص 22.

[33]- أحمد المريني، الهياكل العقارية الفلاحية بالمغرب في كتاب العقار والاتثمار، نشر مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية وعمالة الحوز، المطبعة الوطنية، مراكش 2005 ص 17.

[34] - محمد خيري قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، دار نشر المعرفة الرباط، ط الخامسة 2009، ص 77

[35] - أحمد الهرجاني، التعمير والتنمية المستدامة، العقار كأساس للتخطيط الحضاري وانعكاساته على التنمية المستدامة ، العقار والاستثمار، اشتعال اليوم الدراسي المنظم من طرف عمالة إقليم الحوز والمكتب الجهوي للاستثمار الفلاحي للحوز بتعاون مع مركز الدراسات القانونية المدنية ، والعقارية بكلية الحقوق بمراكش 19 يونيو 2003 الطبعة الأولى 2005، ص 147، 148.

 ادريس الفاخوري ، الحقوق العينية ،وفق القانون رقم 39.08 ص 2013، مرجع سابق ص 34.[36]

-        ادريس الفاخوري نفسه ص 35.[37]

.[38]أحمد الهرجاني، التعمير والتنمية المستدامة العقار كأساس للتخطيط الحضاري وانعكاساته على التنمية المستدامة ، العقار والاستثمار ، مرجع سابق، ص 148

.[39]عبد اللطيف الفحلي، العقار لمنطقة الحوز واشكالية الاستثمار، مقال منشور في كتاب العقار والاستثمار، نشر مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية، المطبعة الوطنية بمراكش ، 2003 ص 61

[40]عبد الوهاب رفيق، منافع الجيش أراضي الجماعات السلالية، مقال منشور في كتاب الأنظمة العقارية في المغرب، أشغال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية. بكلية الحقوق بجامعة القاضي عياض بمراكش يومي 5و6 أبريل 5006، ص77

[41]أحمد الهرجاني، التعمير والتنمية المستدامة لعقار كأساس للتخطيط الحضاري وانعكاساته على التنمية المستدامة، مرجع سابق ص 148

[42]محمد مومن، أراضي الحيش بالمغرب تأصيلها التاريخي ونظامها القانوني مجلة الأملاك العدد8، س 2010، ص 79 وما بعدها.

.[43]أحمد المريني وضعية الهياكل والأنظمة العقارية الفلاحية بالمغرب مداخلة ضمن أعمال الندوة الوطنية حول الأنظمة العقارية بالمغرب ص 104

[44]أحمد الهرجاني، مرجع سابق  ص 149.

.[45]نفسه

[46]عبد الواحد الادريسي وأحمد مالكي، الأحباس المعقبة بين متطلبات التعمير والتدبير الإداري، مقال منشور بكتاب الأملاك الحبسية ، أشغال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية والمدنية، والعقارية بكلية الحقوق بمراكش يومي 10 و 11 فبراير 2006، ص 92 وما بعدها.

[47] محمد بونبات، تصفية الوقف المعقب على العقار في ضوء الاكراهات الاقتصادية والاجتماعية ، ندوة الأملاك الحبسية، م.س. ص 60 وما بعدها.

[48] ادريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون 39.08 م.س. ص 39.

[49] أحمد الهرجاني .م.س ص 150.

[50] محمد محجوبي ، قراءة عملية في قوانين التعمير المغربية ، ط الأولى 2006، مطبعة دار النشر المغربي، ص 9.

[51] ادريس الفاضوري، الحقوق العينية وفق 39.08 م.س. ص 54.

[52] المادة 66 من قانون رقم 90.12 المتعلق بالتعمير

[53] لطيفة بحوص، إشكالية الاستثمار العقاري بين متطلبات القانون ورهانات التنمية، منشورات المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية REMALD، ط الأولى 2007ص 217.

[54] نفسه.

[55] نفسه.

[56] ادريس الفاخوري، الحقوق العينية، وفق 39.08، م.س. ص55.

[57] ادريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق قانون 39.08، م س ص57.

[58] ادريس الفاخوري، السكن في ظل التشريعات العقارية الخاصة، م س صفحة 28.

[59] احمد الهرجاني القانون الجديد المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية قراءة في المضامين ورصد الإشكاليات تطبيق بعض بنوذه. مجلة العقار والإسكان، صفحة 11

[60]بوعبيد عباسي، تقرير ختامي، مجلة العقار والإسكان، م.س. صفحة 219

[61] ادريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق قانون 39.08، م س صفحة 59

 

 

[62] رشيد السملالي، مداخل في الندوة التي انعقدت يمحكمة الاستئناف بطنجة بتاريخ 16 ماي 2012 حول موضوع التنمية ، تقرير من إعداد حميد فضلي ومحمد المغاري ص 17.