تأسيس التعاونيات السكنية

تأسيس التعاونيات السكنية

 

   يعتبر قطاع الاسكان  من أهم القطاعات التي تحظى بالاولوية  ضمن السياسة الاقتصادية والاجتماعية  لأغلب دول العالم  وذالك  بالنظر لأهمية  السكن في حياة الافراد،فالسكن يعد وسيطا بين الانسان والمجتمع الذي يعيش فيه، وإذا توفر المسكن على متطلبات الصحة والراحة  انصراف الانسان مطمئنا إلى الانتاج والابداع وأسهم في الحركة الاقتصادية .

  وقد عرفت الاستثمارات السكنية  بالمغرب أهمية كبيرة  منذ عقد الثمانينات من القرن الماضي ،حيث سعت الدولة الى تجنيد السكن اللائق للمواطنين  كما عمدت الى اتخاذ العديد من التدابير  التشجيعية  لتوجيه وجلب تلك التدابير  اذ نجد من بينها المبادرة الوطنية  للتنمية البشرية  الذي اعلن عنه الملك  محمد السادس  نصره الله وايده سنة 18 ماي 2005.

   وتعتبر التعاونيات السكنية  احدى الاساليب المتتبعة على جانب القطاع العام والخاص،قصد التخفيف من الازمة السكنية  التي تعرفها البلاد  والناتجة عن تزايد الطلب  عن السكن ونفاذ الوعاء العقاري داخل الحواضر  خاصة الملك الخاص منه،والصعوبات التي تطرحها  باقي الاملاك العقارية الاخرى .

وقد عرف المشرع التعاونيات في الفقرة الاولى من الفانون 112.12 بكونها " جماعة تتألف من أشخاص طبيعيين  أو معنويين  إتفقوا أن ينظم بعضهم إلى بعض لانشاء مقاولة  تتيح لهم تلبية  حاجياتهم  الاقتصادية  والاجتماعية ،تدار وفق المبادئ الاساسية  المتعارف عليها عالميا .

  وتتميز التعاونيات  بعدة خصائص  تمكن منخرطها  من الحصول  على سكن  لائق بتكلفة منخفظة [1]وتحسين وضعيتهم الاقتصادية والاجتماعية  ،وتشجيع روح التعاون  بينهم [2].

  ونظرا لما حققه التعاون من نتائج ايجابية  فقد اصدرت الامم المتحدة القرار  رقم 50/47 بتاريخ 19دجنبر 1992 بعنوان " دور التعاونيات  في ضوء الاتجاهات الاقتصادية  والاجتماعية الجديدة "، والذي تضمن إعلان أول يوم سبت من شهر يوليوز من كل سنة  يوما عالميا للتعاونيات  ليضاف الى لائحة الايام الرسمية  التي تحتفل بها الامم المتحدة ،كما دعا الى تشجيع الحكومات  الى إشراك التعاونيات فيها .

  والمغرب بحكم عضويته في منظمة الامم المتحدة  وفي الحلف التعاوني الدولي  وبحكم تفاعله مع محيطه وللمستجدات  فقد انخرط في تشجيع العمل التعاوني.

   وإذا كانت التعاونية السكنية  ألية لتحقيق  التعاغون بين أفراد المجتمع  الواحد من أجل  الوصول إلى  تنمية إقتصادية إجتماعية  فالدور الذي تلعبه التعاونية  والاهمية القصوى  لها  في حياة الافراد  هي التي  حدت بنا  لتناول موضوع  التعاونية من خلال تقديم نظرة شمولية  للتعاونيات العقاارية  وذالك من خلال كيفية التأسيس والتغييرات  التي طرأت على التعاونيات  ودراستها ومعرفتة أسبابها ، والاحكام الزجرية المتعلقة  بها ،عن طريق تحليل النصوص القانونية  وكذا الحديث  عن القانون المقارن  والانظمة المشابهة لها .

  قد تناول المشرع المغربي التعاونيات من خلال القانون رقم 112.12 بحيث قدم من خلاله  مجموعة من المستجدات  القانونية المنظمة للتعاونيات بشكل عام ، وهذا ما يدفعنا إلى التساؤل  ،هل توفق المشرع في تنظيم التعاونيات العقارية  ، وهل إستطاع ان يواكب التطور الحاصل  على التغييرات في التعاونيات السكنية  من خلال تزايد ازمة السكن ؟

 شروط تأسيس التعاونيات السكنية

   لقد اشترط المشرع المغربي مجموعة من الشروط التي على أساسها يتم إنشاء التعاونيات.وهذه الشروط كما نص عليها المشرع المغربي في القانون الأساسي تعتبر من الأسالب الأزامية أي أن اختلال شرط من هذه الشروط يؤدي إلى بطلان التأسيس أو حل التعاونية إذا تعلق الأمر بإجراء من الإجراءات الضرورية.

   ولتحقق التعاونية الأهداف المرجوة منها لابد من احترام شكليات التأسيس والمتمثلة في العضوية (فقرة أولى ) ثم وضع نضام أساسي (الفقرة الثانية

العضوية في التعاونيات السكنية

     نص المشرع المغربي في المادة الأولى من القانون رقم 12/112 المتعلق بتأسيس التعاونيات وتسيرها ومراقبتها أن "التعاونية تتألف من أشخاص ذاتيين أو اعتبارين أو هما معا " .[3]

   انطلاقا من هذه الفقرة نستنتج أن العضوية في تأسيس التعاونيات إما أن تتكون من أشخاص ذاتيين أو اعتبارين الأمر الذي يحتم علينا الوقوف على كل نوع من هذه الأنواع.

أولا: الأشخاص الاعتبارين

وقد عرف الفقه الأشخاص الاعتباريين أو المعنويين بأنها مجموعة من الأشخاص والأموال يتوفر لها كيان ذاتي مستقل تستهدف تحقيق غرض معين وتتمتع بالشخصية القانونية في حدود هذا الغرض.ويجب أن تتوفر في هذه الشخصية العناصر التالية:

1.   غرض أو هدف معين يسعى الشخص الاعتباري إلى تحقيقه، هذا الغرض قد يكون هو تحقيق الربح وقد يكون الخدمة العامة مثل جمعيات حماية المستهلك. لكن يشترط أياً كان الهدف أن يكون الغرض مشروعاً، بمعنى ألا يكون مخالفاً للنظام العام أو الآداب.

2.   اعتراف القانون. والاعتراف قد يكون عاماً أو خاصاً ويقصد بالاعتراف العام أن القانون يضع شروطاً عامة مقدماً، فإذا توافرت هذه الشروط في أي شيء أو هيئة فإنها تكتسب الشخصية القانونية بمجرد تكوينها. أما الاعتراف الخاص فيقصد به أن كل شركة أو هيئة تتقدم بصفة مستقلة للجهات المختصة لكي تطلب اكتساب الشخصية الاعتبارية إذا توفرت الشروط المقررة قانوناً.والذي نص عليها المشرع في المادة 5 من القانون رقم 12-112 .

حيث نص في الفقرة الأولى من هذه المادة على مالي:

"يجب أن تتضمن الأنظمة الأساسية لتعاونيات المقتضيات المتعلقة بمايلي:

ـ الاسم الشخصي والعائلي للأعضاء وعناوينهم إذا تعلق الأمر بأشخاص ذاتيين وكذلك التسمية والمقر الاجتماعي ومبلغ رأس مال الأعضاء إذا تعلق الأمر بأشخاص اعتبارين إضافة إلى الحالة المدنية وعناوين ممثليهم،

ـ التسمية

ـ المقر

ـ المدة التي يجب أن تتجاوز 99 سنة

ـ مبلغ رأس المال وعدد الحصص التي يتكون منها

ـ وصف وتقسيم الحصص العيني عند الاقتضاء

ـ كيفية تحرير ووصف الحصص........"

فمن خلال هذه المادة نلاحظ أنها جاءت ببعض المعلومات التي ينبغي أن تتوفر في الأعضاء مميزا بين الأشخاص الذاتيين و الاعتباريين،هذا بالإضافة إلى بعض القواعد التي يشرك فيها لأعضاء،وهذا ما سنحاول أن نتطرق إليه في معرض حديثنا عن الذاتيين.

ثانيا: الأشخاص الذاتيين.

  بالإضافة إلى الشروط التي يجب أن يتوفر عليها لأشخاص الذاتيين و التي حددها المشرع في المادة 5 والتي سبق أن تطرقنا لها إضافة المادة 14 من القانون رقم 12-112" يجب أن تتضمن التعاونيات،عند تأسيسها العدد الكافي من الأعضاء المتعاونين الذي يمكنها من تحقيق غرضها وضمان سيرها ومراقبتها،على ألا يقل عددها عن خمسة".

  وتجدر الإشارة إلى أنه يمكن لكل شخص كيفما كان نوعه أن يكون عضوا في التعاونية بدليل الفقرة الثانية من المادة الأولى.إلى أن المشرع لم يجعل هذا الأمر مطلق بل وردة عليه بعض القيود حيث جاء في المادة 15 من القانون رقم 12-112

على أنه " لا يجوز لأي شخص أن ينظم إلى التعاونية ما لم يثبت أنه يمارس نشاطا يدخل في مجال عملها،وفق الشروط التي يحددها النظام الأساسي للتعاونية.

لا يجوز لأي كان أن ينظم إلى عدة تعاونيات موجودة في نفس الدائرة الترابية إذا كان لها نفس النشاط."

   هذا فيما يخص شروط الانضمام إلى التعاونيات.ومادام أنه من حق أي عضو في التعاونيات الحق في الانسحاب عن اختيار أو لأي سبب أو الفصل إذا تعلق الأمر بخرق من الخروقات فإن المشرع وضع شروط خاصة حتى تتم هذه العلمية وفق الشروط والقواعد والمحدد في الفرع الثاني المعنون بالانسحاب والفصل.

ويمكن الإشارة إلى بعض الشروط المنصوص عليها في المواد من 18 إلى 25 وهي:

عدم انسحاب العضو في التعاونيات إلا بعد الوفاء بالتزاماته نحوها ما عاد في القوة القاهرة المثبتة والخاضعة لتقدير الإدارة والمسيرين أو المسير.[4]

يجب على العضو الراغب في الانسحاب أن يقدم طلبه برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل يوجهها إلى رئيس مجلس الإدارة أوالى المسير أو أحد المسيرين وقبل اختتام السنة المالية الجارية بما لا يقل عن شهرين .[5]

النظا م الأساسي للتعاونيات السكنية

  تعتبر التسمية من الامور الاساسية التي يجب الاتفاق عليها حتى يتم وضع النظام الاساسي للتعاونية بإعتبار هذا الاخير بمثابة قانون داخلي يتم الرجوع اليه في تسيير التعاونية،ويجب ان يتم وضعه من طرف الاعضاء الذين لا يقل عددهم 5 اعضاء ،حسب الفقرة الاولى من المادة 14 وذالك خلافا لما كان معمولا به  في القانون المنسوخ رقم 24،84 ( الذي كان يتضمن 7 اعضاء )وذالك  عن طريق جمع عام تأسيسي.

  بحسب منطوق المادة 5 من القانون 112.12 المتعلق بالتعاونيات  فإن الأنظمة الأساسية للتعاونيات بشكل عام يجب أن تتضمن مجموعة من المقتضيات الخاصة المتعلقة بما يلي :

-        الاسم الشخصي و العائلي للأعضاء و عناوينهم إذا تعلق الأمر بأشخاص ذاتيين و كذا تسمية و مقر ومبلغ رأس مال الأعضاء إذا تعلق الأمر بأشخاص اعتباريين, إضافة  للحالة المدنية و عناوين ممثليهم.

-        التسمية

-        المقر

-        المدة التي لا يجب أن تتجاوز 99 سنة

-        الغرض

-        مدة انتداب المسير أو المسيرين

-        مبلغ رأس المال و عدد الحصص التي يتكون منها

-        وصف و تقييم الحصص العينية عند الاقتضاء

-        كيفية تحرير و تفويت الحصص

-        قابلية رأس المال للتغيير

-        العدد الأدنى للحصص المكتتبة

-        مكافأة رأس المال عند الاقتضاء

-        قبول الأعضاء و انسحابهم و إقالتهم

-        التزامات و حقوق الأعضاء تجاه التعاونية

-        نطاق المسؤولية التي تترتب على الأعضاء من جراء التزامات التعاونية

-        أشكال التعهدات التي يلتزم بها الأعضاء عند الانخراط و الجزاءات المترتبة عن عدم الوفاء بها

-        أجهزة الإدارة و التسيير, و عند الاقتضاء لجنة الرقابة و جمعيات الفروع, مع بيان  صلاحياتهم

-        الأعضاء المؤسسون لأجهزة الإدارة  و التسيير و لجنة الرقابة عند الاقتضاء

-        عدد اجتماعات أجهزة التسيير و شروط انعقادهاو كذا القواعد المتعلقة باتخاذ القرارات من طرفها

-        حق التصويت و كيفيات التمثيل

-        الاستقالة التلقائية لكل عضو في مجلس الإدارة لم يحضر ثلاثة اجتماعات متوالية لمجلس الإدارة بدون عذر مقبول

-        تاريخ اختتام السنة المالية

-        كيفيات مراقبة العمليات التي تجريها التعاونية باسم الأعضاء

-        تحديد و توزيع الفائض السنوي

-         تحويل و إدماج و انفصال و حل و تصفية التعاونية

-        مآل رصيد التصفية و تصفية الخصوم

-        طرق تسوية المنازعات

     لا يجوز أن يدخل على النظام  الأساسي للتعاونية أي تعديل من شأنه أن يفقدها صفتها , تحت طائلة التشطيب من سجل التعاونيات. و عند الاتفاق على النظام الأساسي للتعاونية فإنه يتم توقيعه من طرف جميع الأعضاء المؤسسين بشكل قانوني و تتم المصادقةعليه من قبل الجهات المختصة لأنه يعتبر  من بين  الوثائق المهمة التي يجب ارفاقها بطلب التسجيل  في سجل التعاونيات.

  وفي الاخير تجدر الاشارة الى ان المشرع في القانون 112،12 لم  يحدد كيفية التصويت على النظام الاساسي والنصاب القانوني المتطلب لذالك .

 إجراءات تأسيس التعاونية السكنية

إن التعديلات التي جاء بها قانون التعاونيات هي تبسيط مسطرة تأسيس التعاونية[6]، عبر حذف الترخيص و تعويضه بالتسجيل في سجل التعاونيات و بتخفيض الأعضاء المؤسسين من 7 إلى 5 لفتح المجال أمام الكفاءات و حاملي مشاريع بهدف إحداث المزيد من فرص الشغل، و تقليص عدد الجهات المتدخلة في عملية التأسيس ، و تدعيم استقلالية التعاونيات ، و تقليص عدد الوثائق الملف التأسيسي ، و تقليص أجال تأسيس التعاونيات.

و من التعديلات أيضا سجل التعاونيات ، حيث جاء بتعديل يتوفر على القوة القانونية و يضمن مصداقية التسجيلات و التقييدات المعدلة و التشطيبات .

 الإيـــــداع

من أهم المقتضيات التي جاء بها قانون 112.12 المتعلق بالتعاونيات ، هي إحداث سجل عمومي خاص بالتعاونيات سيقضي إلى تبسيط مسطرة التأسيس و دعم الحكامة الجيدة داخل التعاونية بإرساء قواعد مهيكلة جديدة و تحسين كفاءة أجهزة التعاونيات. إلا انه قبل انتقال إلى مرحلة تسجيل التعاونية بسجل عمومي الخاص بالتعاونيات. لابد من أن تستوفي بعض المراحل المتمثلة في :

_ مصادقة مكتب تنمية التعاون على تسمية التعاونية المراد تأسيسها ، و ذلك في أجل يومين من تاريخ تقديم الطلب.[7]

_التوقيع على النظام الأساسي من طرق جميع الأعضاء المؤسسين أو وكلائهم، بعد استيفاءه لجميع المقتضيات المنصوص عليها في المادة 5 من قانون التعاونيات.

_ اكتتاب رأس المال بالكامل و تحرير كل نصيب ممثل لحصة نقدية بربع قيمته على الأقل. إذ حددت المادة 26 على أن الحد الأدنى لرأس المال المكتتب به في ألف درهم، و ذلك من اجل إعطاء مصداقية للمشاريع التعاونية، و توفير حظوظ أكبر لنجاحها.

_ تحرير الحصص العينية بعد تقييمها من طرف خبراء مقيدين في جدول هيأة الخبراء المحلفين لدى محكمة الاستئناف المختصة و يتم تعيينهم من قبل الأعضاء المؤسسون للتعاونية. و في حالة الاختلاف يتم تعيين الخبير من طرف رئيس المحكمة الابتدائية المختصة، بطلب من صاحب الحصص العينية أو بطلب من أحد المسيرين.

 بعد إتباع هاته المقتضيات المنصوص عليها في الفصل 7 من قانون التعاونيات ، يجب على المؤسسون أو ممثلوهم إيداع الأموال المستخلصة من تحرير الحصص في حساب بنكي مجمد باسم التعاونية في طور التأسيس داخل أجل خمسة أيام، على أن يسلم البنك المودع لديه الأموال شهادة ممنوحة تثبت تجميد الأموال.

  بالإضافة إلى ذلك . يتم إيداع مجموعة من الوثائق الذكورة في الفقرة الثالثة المادة11 من قانون 112.12 المتعلق التعاونيات.من قانون التعاونيات لدى السلطة الادارية المحلية التي تقع في دائرة نفوذها مقر التعاونية على أن تسلم السلطة الإدارية وصل على هذا الإيداع.

  تســجيـل التعاونيات السكنية 

يعتبر التسجيل المرحلة الأخيرة من مراحل تأسيس التعاونية، حيث يتم هذا التسجيل في السجل المحلي للتعاونيات بكتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية.

  ويتم تقديم طلب تسجيل التعاونية موقع من طرف المؤسسيين أو رئيس مجلس الإدارة أو المسير أو أحد المسيرين أو وكلائهم المفوض لهم حق التوقيع على طلب وفي هذه الحالة يرفق التفويض وجوبا بطلب التسجيل.وبرفق الطلب بالوثائق المنصوص عليها في المادة 11[8].

وما يلاحظ على هذا الفصل أن المشرع لم يحدد تاريخ لإيداع الطلب وهذا بخلاف ما كان الأمر عليه في القانون المنسوخ رقم 24.83 حيث كان طلب الترخيص يتم لدى مكتب تنمية التعاون، ويودع خلال 30 يوما التالية ليوم انعقاد الجمعية العامة التأسيسية مرفوقا بالوثائق الواردة في الفصل 9 منه.

ومباشرة بعد الانتهاء من هذه الإجراءات تكتسب التعاونية الشخصية الاعتبارية مما يتيح لها إمكانية المشاركة في الصفقات العمومية (الفقرة الأخيرة منه المادة 9). وممارسة جميع المهام التي انشئت من أجلها

وختاما فان ما يمكن ملاحظته على قانون 112.12 فيما يتعلق بتأسيس التعاونية هو أـنه يتضمن مجموعة من الثغرات أهمها أنه لم يبين لنا كيفية الاجتماع من أجل وضع النظام الأساسي للتعاونية كما أنه لم يتطرق إلى الأغلبية الواجب توفرها.

لائحة المراجع:

1-أحمد فتح الله، تعريف التعاونية مبادؤها وأهدافها وخصائصها، عرض ألقي في الندوة الدراسية حول التشريع النعاوني المنظمة من طرف هيئة المحامين بأكادير مع مكتب تنمية التعاون بتاريخ 30 مارس 2001، منشور بمجلة المرافعة، تصدرها هيئة بأكادير، العدد 12، سنة 2002.

2-أحمد الخزامي، التعاونيات السكنية، مجلة المحامون، العدد 3، السنة 1993.

3- مذكرة تقديمية بخصوص مشروع القانون 32.13 المتعلق بالتعاونيات السكنية.

4-مصطفى عبد السيد الجارجي: ملكية الشقق موسوعة القضاء والفقه للدول العربية، الجزء 111،(دون ذكر سنة الطبع والنشر).

5-مجلة التعاون، مجلة متخصصة في ميدان التعاونيات يصدرها مكتب تنمية التعاون، العدد 109.

 

---

[1]  جاء في الفصل الثالت من القانون 24.83 المتعلق بتحديد النظام الاساسي  العام للتعاونيات  ومهام مكتب التنمية  والتعاون، منشور بالجريدة الرسمية  عدد 3773 بتاريخ 20 فبراير 1985 ص،98. "تمارس التعاونيات  اعمالها في جميع فروع النشاط الانساني  نستهدفه اساسا:

 تشجيع روح التعاونية لدى هاؤلاء الاعضاء

[2]  مجلة الحقوق .عبد العالي الحمداوي "التعاونيات السكنية  بين أزمة السكن  وإكراهات الواقع " العدد 18 سنة 2015 ص 121.

[3]  الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 12-112 .

[4] ـ الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 12-112 المتعلق بتسيير وتأسيس ومراقبة التعاونيات.

[5] ـ الفقرة الأولى من المادة 19 من نفس القانون.

مقاال منشور بموقع..OMC.ABBER3 تحت الرابط : 24573\omc.berab3.coopg\\:THT  ساعة الولوج 21:10 27 أكتوبر2016  [6]

 ظهير شريف رقم 1.14.189 صادر في 27محرم1436(21نوفمبر2014)بتنفيذ قانون رقم 112.12 المتعلق باالتعونيات المادة7.[7]

[8]- تنص المادة 11 من قانون 112-12 المتعلق بتأسيس التعاونيات على أنه يرفق الطلب بما يلي:

-النظام الأساسي للتعاونية موقع بشكل قانوني، مصادق عليه من طرف الجهات المختصة، من قبل المؤسسين أو من وكلائهم المفوض لهم التوقيع لهذه الغاية؛

- قائمة بالأعضاء المتعاونين، تبين عدد الحصص المكتتبة ورأس المال المكتتب والمبلغ المحرر من قبل كل واحد منهم؛

- نسخة من البطاقة الوطنية للتعريف بالنسبة للأعضاء المغاربة ومن بطاقة التسجيل بالنسبة للأجانب المقيمين بالمغرب ومن جواز السفر بالنسبة للأجانب غير المقيمين ونسخة من التقييدات المضمنة في السجل التجاري بالنسبة للشركات التجارية ونسخة من التقييدات المضمنة في سجل التعاونيات بالنسبة للتعاونيات؛

- نسخة من البطاقة الوطنية للتعريف بالنسبة لأعضاء أجهزة الإدارة والتسيير المغاربة ومن بطاقة التسجيل بالنسبة للأجانب المقيمين بالمغرب ومن جواز السفر بالنسبة للأجانب غير المقيمين ونسخة من التقييدات المضمنة في السجل التجاري بالنسبة للشركات التجارية ونسخة من التقييدات المضمنة في سجل التعاونيات بالنسبة للتعاونيات؛

- شهادة ممنوحة من طرف البنك المودع لديه تثبت إيداع الأموال المستخلصة من تحرير رأس المال؛

وصل السلطة الإدارية المحلية المشار إليه في المادة 7 أعلاه.